비아파트 인허가 비중 10% 붕괴…"건축·대출·세제 규제 함께 풀어야"

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 비아파트 공급이 전체 주택 인허가의 10% 아래로 줄어든 가운데, 낡은 건축 기준과 대출·세제, 주택 수 산정 규제를 함께 손질해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

15일 국토교통부 주택통계에 따르면 지난해 전국 비아파트 인허가는 3만3061호로 전년보다 11.4% 감소했다. 전체 주택 인허가 37만9834호 가운데 비아파트가 차지하는 비중은 8.7%에 불과하다.

같은 기간 착공은 3만1215호로 전년보다 7.7% 줄었고 준공은 3만311호로 28.0% 감소했다. 지난해 말 인허가 물량이 일시적으로 늘면서 연간 감소 폭은 축소됐지만 실제 입주 물량으로 이어지는 착공과 준공은 여전히 부진한 상황이다.

이 같은 비아파트 공급 감소는 전세사기 이후 빌라 기피 현상과 공사비 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 위기에 더해 금융·세제 규제가 복합적으로 작용했다는 분석이 나온다.

전날 국토부가 개최한 주택공급 확대 토론회에서는 비아파트 공급을 회복하려면 금융·세제 지원과 함께 수십 년간 유지된 건축 기준을 현실화해야 한다는 주장이 나왔다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "다세대·연립주택 건축 기준은 평균 아파트 층수가 10층 안팎이던 1990년에 만들어졌다"며 "현재는 아파트가 60층까지 지어지는 만큼 층수와 면적 제한을 획기적으로 바꿀 필요가 있다"고 말했다.

현행 건축법 상 다세대주택은 한 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이면서 주택으로 사용하는 층수가 4층 이하여야 한다. 연립주택은 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하지만 층수는 다세대주택과 마찬가지로 4층 이하로 제한된다.

대지 면적과 용적률에 여유가 있어도 4층을 넘으면 아파트로 분류돼 다른 건축·인허가 기준을 적용받게 된다. 이 때문에 저층 주거지에서 소규모 사업자가 공급할 수 있는 주택의 규모와 가구 수가 제한된다는 주장이다.

전문가들은 비아파트 공급 감소가 건축 규제뿐 아니라 매수 수요 위축과 대출·세제 부담이 맞물린 결과인 만큼, 층수와 면적 기준을 완화하는 동시에 임대용 매수자의 시장 진입을 유도할 수 있는 제도 개선이 필요하다고 본다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "비아파트 시장은 임대용 매수자가 들어와야 전월세 물량이 늘고 사업자도 다시 공급에 나설 수 있는 구조"라며 "건축 기준 완화에 그치지 말고 세제와 금융 규제를 함께 손봐 시장이 작동할 수 있는 여건을 만들어야 한다"고 말했다.

정부도 비아파트 공급을 늘리기 위해 도시형생활주택 규제 완화에 착수했다.

국토부는 지난 5월26일 도시형생활주택 가운데 연립·다세대 형태로 공급되는 주택의 층수 제한을 최대 5층에서 6층으로 완화하겠다고 발표했다. 지난달 29일에는 이를 담은 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다.

세대 수와 일조권, 주차장 기준 등도 손질해 내년까지 2만6000호, 2030년까지 7만7000호의 인허가를 추진한다.

다만 건축 규제만 풀어서는 실제 공급을 늘리기 어렵다는 지적도 나온다. 비아파트는 시세차익 기대가 낮고 임대사업자가 주요 매수층인 만큼, 주택 수 산정과 대출·세제 규제로 매수 수요가 막히면 사업자가 새로 지을 유인도 크지 않다는 것이다.

권 교수는 "층수나 연면적을 늘려도 이를 살 사람이 없으면 공급 확대 효과는 제한적"이라며 "일정 규모 이하 비아파트를 주택 수에서 제외해 임대 수요를 되살리는 것이 가장 시급하다"고 말했다.

현재 정부는 2024년 1월10일부터 2027년 말까지 준공·취득한 소형 신축 비아파트를 취득세 중과 여부를 판단하는 주택 수에서 제외하고 있다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하인 다가구·다세대·연립주택과 도시형생활주택 등이 대상이다.

그러나 신축 여부와 면적, 가격, 취득 시기 등 조건이 붙은 데다 적용 종료 시점도 1년여 앞으로 다가와 공급 활성화 효과가 제한적이라는 지적이 나온다.

강경훈 진경건설 대표는 전날 토론회에서 "현행 소형 비아파트 주택 수 제외 특례를 2030년까지 연장해야 한다"고 요청했다. 토지와 기존 주택 매입부터 인허가·착공까지 상당한 기간이 필요한 만큼 2027년 말까지인 특례로는 사업자가 장기 공급계획을 세우기 어렵다는 주장이다.

전문가들은 비아파트 공급 감소가 건축 규제뿐 아니라 매수 수요 감소와 대출·세제 부담이 맞물린 결과인 만큼, 기준 완화와 동시에 임대용 매수자의 시장 진입을 유도할 수 있는 제도 개선이 필요하다고 본다.

권 교수는 "비아파트 시장은 임대용 매수자가 들어와야 전월세 물량이 늘고 사업자도 다시 공급에 나설 수 있는 구조"며 "건축 기준 완화에 그치지 말고 세제와 금융 규제를 함께 손봐 시장이 작동할 수 있는 여건을 만들어야 한다"고 말했다.

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