대통령 더 용기 내시라, 부동산 기대수익률 꺾는 정공법

6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 이재명 대통령은 부동산 문제의 본질을 정확히 짚어냈다. 땀 흘려 일하는 근로소득에는 최고 45%의 세금을 물리면서, 가만히 앉아 자산가치 상승을 누리는 부동산 투기 소득에는 온갖 공제로 세금을 깎아주는 '투기 권장 사회'가 그 원인이라는 것이다. 역대 그 어떤 대통령도 이토록 정확한 인식과 단호한 어조로 불로소득 문제를 정면 겨냥한 적은 없었다. 일본식 장기 침체와 금융기관의 대형 사고를 막기 위해 폭탄 돌리기를 끝내야 한다는 국가 수반으로서의 위기의식도 시의적절했다. 부동산 불로소득 체제가 노동 가치를 훼손하고 국가의 생산적 자본을 콘크리트 바닥에 묶어두고 있다는 인식은 부동산 대전환의 당위성을 증명하기에 충분했다.

크게 미흡한 지난 1년간의 부동산 정책

그러나 냉정하게 평가하자면, 이러한 대통령의 인식에도 불구하고 지난 1년간 이재명 정부가 보여준 부동산 정책은 미흡하고 아쉬움이 컸다고 할 수밖에 없다. 대통령의 메시지는 유례없이 강렬했으나 정작 시장에 투사된 정책 내용은 그 발언과 거리가 멀었다. 상황은 이해가 가지만 아쉽게도 대통령의 발언처럼 불로소득 체제를 뿌리 뽑는 근본 대책은 나오지 않았다. 의미 있는 정책도 있었다. 하지만 그것이 거래를 제한하는 정책과 맞물린 탓에 우리는 지금 매매가와 전월세 가격이 동시에 치솟는 초유의 난감한 상황에 처하고 말았다.

이렇게 정공법을 피해간 것이, 지난 1년간, 대책을 내놓으면 상승세가 주춤하다가 이내 다시 가격이 튀는 동일한 패턴이 반복된 이유다. 특히 서울 전역과 수도권 주요 지역의 토지거래허가제(토허제) 지정, 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 1주택 비(非)실거주 양도세 혜택 축소 시그널 같은 일련의 대책들은 임대차 시장에 치명적인 독이 되었다. 1주택자의 비(非)실거주 혜택을 줄이려 하자 양도세 비과세 요건을 채우려는 집주인들이 실거주를 선택하면서 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 사용할 수 없게 되었고, 중과세를 피하려는 다주택자들은 집을 비워둔 공실 상태로 매물을 내놓아 임대차 시장의 공급 부족을 초래했다.

여기에 매수 시 실거주를 의무로 하는 토허제까지 더해지자 세입자가 계약을 승계해 계속 주거권을 누릴 수 있는 길이 법적으로 차단되었는데, 이 고약한 '마찰적 병목 현상'들이 결합하면서 서울과 수도권의 전월세 가격은 상승하고 이것이 다시 매매가를 밀어 올리는 악순환의 덫에 걸려든 것이다.

다가오는 복합적 위기와 1년 남은 골든타임

여기서 분명하게 인식해야 할 사실은 부동산 대전환의 골든타임이 1년 남짓밖에 남지 않았다는 점이다. 이 시기가 지나고 총선 정국으로 완전히 전환되면, 국회는 표 계산에 함몰되어 개혁 입법의 동력을 상실할 가능성이 크다. 6·3 지방선거에서 정원오 후보의 패배로 서울 민심의 이반이 확인되고 더불어민주당과 국민의힘 간의 정당 지지율이 팽팽해진 지금, 여당 내부에서조차 청와대의 정책 방향에 엇박자를 내며 규제 완화론에 동조하는 이견이 흘러나오는 실정이다. 표심에 저당 잡힌 정치인들이 청와대와 머리를 맞대고 부동산 대전환을 고민한다는 것은 기대하기 어렵다. 대다수 서울 및 수도권 의원이 그저 보유세와 양도세를 낮추고 재개발·재건축 규제를 풀어 사업성을 높여주자는 안이한 주장에 편승하리라는 것은 우리가 그동안 수없이 경험해온 바다.

그런데 근본적 개혁에 나서지 않으면 향후 시장 환경은 더욱 악화될 소지가 크다. 오세훈 서울시장의 대표 정책인 '신통기획'이 본격화되는 순간, 노후 주택 멸실로 인한 이주 수요가 주변 전월세 가격을 폭등시킬 것은 불을 보듯 뻔하다. 오세훈 서울시장은 자신이 동원할 수 있는 모든 정책 수단을 투입하여 서울의 집값을 올리려 할 것이다. 설상가상으로 금융당국의 가계대출 규제망을 무력화하는 반도체 대기업(삼성전자·SK하이닉스)발 거대 성과급과 특혜성 사내 저리 대출 자금까지 강남과 한강 벨트, 수도권 핵심지로 쏟아져 들어올 징후가 있다. 이 같은 복합 위기 속에서 이재명 정부가 부동산 불로소득 공화국을 탈출하기 위해선, 남은 1년 동안 부동산 시장의 체질을 근본적으로 바꿀 수 있는 정책 패키지를 제시·입법화하고 실행해야만 한다.

세제개혁의 패러다임 전환: 보유세의 점진적 강화와 토허제 해제 검토

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