참여정부·문재인 정부의 실패...이 대통령님, 명심해야 합니다

이재명 정부의 부동산 종합대책이 7월 말에 발표된다고 한다. 이번 대책의 배경과 관련하여 정부의 정책을 총괄하고 있는 김용범 정책실장은 최근 거시경제적 상황을 짚으며 의미심장한 진단을 내놓았다. 김 실장은 "우리나라 경상수지 흑자가 예년에 비해 약 3배에 달할 것으로 보이고 전년 대비 상장회사들의 이익도 3~4배 증가하고 있다"며 "그만큼 막대한 유동성이 국내로 유입되면서 1년 전과 비교해 부동산 시장의 수요 압력이 훨씬 더 강해졌다"고 강조했다. 실제로 지난 7월 9일 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 매매가격 상승률이 전주의 0.27%를 넘어 0.30%로 치솟으면서 시장의 과열을 경계하는 김 실장의 우려는 더욱 깊어졌을 것으로 보인다.

이렇듯 시장의 경고음이 뚜렷해진 상황에서 7월 말 발표할 부동산 대책의 성패를 가를 핵심 열쇠는 무엇일까? 두말할 필요 없이 부동산 세제다. 대출과 무관한 과잉 유동성이 부동산 시장으로 흘러 들어가 거품을 키우지 않도록 하는 역할은, 다시 말해 여차하면 튀어나올 준비가 된 '투기적 가수요'를 차단하는 일은 결국 세제가 맡아야 하기 때문이다.

투기수요를 만족시킬 수 있는 신규 공급은 없다

최근 정부 당국이 강조하듯 신규 공급도 중요하다. 정부는 가능한 모든 수단을 동원해 공급에 속도를 낼 필요가 있다. 그러나 빵을 만들듯 단기간에 주택을 공급하는 건 불가능한 반면 투기수요는 환경만 조성되면 순식간에 폭증하므로 공급 증가만으로 지금의 가격 폭등을 차단하기는 어렵다. 또한 투기수요는 가격 하락 신호가 감지되면 신기루처럼 사라진다는 점도 염두에 둬야 한다. 그러므로 관건은 이 투기수요를 차단할 부동산 세제 개편이라는 튼튼한 '댐'을 먼저 쌓아 올리는 일이다.

그렇다면 부동산 세제 개편에서 가장 중요한 것은 무엇인가? 부동산 기대수익률에 가장 큰 영향을 미치는 '보유세 강화'다. 그러므로 정확히 말하면 OECD 국가 평균의 1/2도 안 되고 미국의 1/5밖에 안 되는 부동산 보유세 실효세율을 어떤 방식으로 어떻게 강화하느냐가 7월 말 발표할 정부 대책의 성패를 좌우할 것이다. 그러나 시장과 언론 일각에서는 보유세 강화 정책을 두고 그릇된 이론적 토대 위에서 여전히 해묵은 오해를 유포하여 제대로 된 개혁을 방해하고 있다. 이에 보유세를 둘러싸고 대표적으로 제기되는 의문에 대해 해명을 시도하고자 한다.

세제 개편에 부정적 여론을 형성하는 전문가와 언론은 과거 참여정부와 문재인 정부에서 종합부동산세 도입과 개편 등을 통해 보유세를 강화했음에도 결과적으로 집값이 폭등했다는 사실을 전형적인 근거로 삼는다. 세제 개편해도 별 소용이 없다는 것이다. 물론 민주 정부 시기에 집값이 크게 오른 것은 사실이다. 그러나 이것을 보고 보유세 강화는 집값의 하향 안정화에 도움이 되지 않는다고 주장하는 것은 곤란하다. 왜냐면 보유세 강화가 '자동으로' 집값의 하향 안정화에 기여하는 것은 아니기 때문이다.

부동산 세제 개편이 투기 차단이라는 목적을 달성하기 위해서는 반드시 두 가지 조건을 충족시켜야 한다. 하나는 두말할 필요 없이 시장을 왜곡시키지 않고 풍선 효과도 일어나지 않는 '제대로 된 세제 개편'이어야 하고, 또 하나는 입법화된 제도가 '장기적으로 지속될 것'이라고 시장 참여자들이 신뢰해야 한다는 점이다. 이런 기준으로 민주 정부의 경험을 살펴봐야 제대로 된 교훈을 얻을 수 있다.

참여정부 : 신뢰를 잃은 정책은 투기 심리를 꺾지 못한다

참여정부는 임기 내내 '보유세 논쟁'이 치열했을 정도로 역대 정부 중 보유세 강화 의지가 가장 강력했고, 실제로 종합부동산세 도입과 재산세 강화라는 구체적인 입법 성과까지 이뤄냈다. 그 결과 2003년 0.115%에 불과했던 보유세 실효세율을 2007년 0.157%까지 끌어올렸다. 그럼에도 서울 및 수도권의 아파트값 폭등세는 멈추지 않았다.

물론 "보유세를 강화하지 않았으면 더 폭등했을 것"이라거나 "그나마 구축된 보유세의 댐 덕분에 이만큼 방어한 것이며 같은 기간 해외 선진국은 더 많이 올랐다"고 항변할 수도 있다. 그러나 이러한 주장이 일정 부분 사실에 부합하더라도, 대중과 시장을 설득하기엔 약하다. 그래서 물어야 한다. '보유세 강화라는 강력한 칼을 뽑았음에도 왜 끝내 집값 폭등을 막지 못했던 걸까' 하고 말이다. 그 대답을 한마디로 요약하면 시장이 정부 정책의 '장기 지속성'을 신뢰하지 않았기 때문이다.

먼저 참여정부는 시장에 가장 강력한 힘을 발휘할 수 있었던 집권 초기에 보유세 강화 입법화에 실패했다. 안타깝게도 집권 1년 차인 2003년 '10·29 대책'을 통해 야심 차게 내놓은 보편적 보유세 강화 정책은 말만 무성하다가 2004년 말 국회 입법화 과정에서 크게 후퇴하고 말았다. 이때부터 시장은 정부의 정책 추진력에 의문을 던지기 시작했고 참여정부의 지지율은 바닥을 치기 시작했다.

2005년 초부터 집값이 무섭게 치솟는 것을 확인한 후에야 참여정부는 비로소 종합부동산세뿐만 아니라 재산세까지 강화하는 제대로 된 보유세 강화 대책(8·31 대책)을 제시하고 그해 연말 입법화에 성공한다. 그러나 이때는 이미 보유세 강화를 정면으로 비판하며 무력화를 공언했던 한나라당으로 정권이 교체될 것이 유력시되던 레임덕 시기였다. 그런 까닭에 무려 2017년까지 보유세를 정교하게 강화하겠다는 장기 로드맵을 법제화했음에도 정작 시장은 그 제도의 지속 가능성을 믿지 않았다. 정권이 바뀌면 사라질 '시한부 법안'으로 치부한 것이다.

이런 까닭에 보유에 부담을 느껴야 할 투기용 부동산 보유자들은 매물을 내놓는 대신 '버티기'로 대응했고 안타깝게도 그들의 예측은 적중했다. 2008년 이명박 정부가 출범하자마자 보유세 강화의 핵심 기둥이었던 종합부동산세는 사실상 무력화되었고 재산세 강화 기조 역시 후퇴해버렸다.

참여정부가 남긴 뼈아픈 교훈은 아무리 제대로 된 세제를 입법화했을지라도 시장이 제도의 '장기 지속성'을 신뢰하지 않으면 투기 심리를 결코 꺾을 수 없다는 사실이다.

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