대출 규제에 중저가 아파트 쏠림…서울 20개구 전고점 돌파

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 서울 외곽·비강남 지역의 아파트값이 2021년 전고점을 잇따라 돌파하고 있다. 고강도 대출 규제 속 비교적 가격 부담이 적은 동네로 매수세가 쏠린 결과로 풀이된다.

14일 부동산114에 따르면 올해 들어 서울 25개 자치구 가운데 강서구, 은평구, 성북구, 관악구, 구로구 등 5곳에서 평균 아파트 가격이 2021년 전고점을 넘어섰다.

자치구별로 강서구는 지난달 19일 시세 조사 기준 10억8755만원으로 전고점(10억3573만원) 대비 105% 오르면서 11억원 돌파를 눈앞에 뒀다. 관악구와 은평구는 전고점의 104%, 102% 수준까지 상승했으며, 성북구(101%)와 구로구(100%)도 전고점 회복에 성공했다.

2021년은 초저금리와 공급 부족, 전세난이 맞물려 부동산 가격이 급등했던 시기다. 이후 2022년 급격한 금리 인상 이후 큰 조정을 겪었다.

가격이 하락해도 비교적 회복이 빠른 강남권과 한강벨트 지역 대다수는 2024년~2025년 이미 전고점을 넘어선 바 있다. 여기에 이젠 중저가 지역들마저 상승 흐름을 타고 있는 것이다. 이로써 서울 25개 자치구에서 20곳이 2021~2022년 전고점을 돌파한 상태다.

강력한 대출 규제로 인해 자금 조달이 상대적으로 수월한 중저가 지역으로 수요가 집중된 결과로 풀이된다. 작년 발표된 10.15대책에 따라 현재 수도권 규제지역에서 15억 이하 주택은 최대 6억원, 15억 초과 25억 이하 주택은 4억원, 25억 초과 주택은 2억원까지만 대출이 가능하다. 여기에 전세 품귀 현상으로 임차 수요 일부가 매매로 선회한 점도 영향을 미쳤다.

실제 올해 거래량은 외곽에서 증가세가 두드러진다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 상반기 서울 집합건물 소유권이전등기(매매) 신청 건수 증가율은 중랑구(109.6%)가 가장 높았고, 은평구(87.9%), 강북구(72.4%), 관악구(49.9%), 도봉구(48.9%) 등이 뒤를 이었다. 반면 강남구(-19.8%)와 서초구(-0.37%) 같은 핵심지는 오히려 건수가 감소했다.

윤지해 부동산114 리서치랩장은 "분양과 상승과 전월세 상승, 추가 규제 우려 등이 복합적으로 작용하며 무주택자들의 마음이 급해지고 있다"며 "이들이 가성비 좋은 인서울 지역을 찾다보니 (외곽 지역들이) 고점까지 올라오고 있는 것"이라고 분석했다.

전고점을 넘지 못한 노원, 강북, 도봉, 중랑, 금천구 등 나머지 5곳 역시 최근의 상승세를 유지한다면 올해 하반기 내 돌파가 예상된다. 한국부동산원 기준 올 7월 첫째 주까지 노원구 아파트값은 누적 6.28% 올랐으며, 강북(5.26%), 도봉(4.99%), 중랑(4.40%), 금천(3.27%) 등도 높은 상승률을 기록하고 있다.

변수는 시중은행의 대출 조이기다. 최근 KB국민은행이 주택담보대출 한도를 3억원으로 축소하고 다른 은행들에서도 대출 관리를 강화하면서 거래량이 제한될 수 있다는 관측이 나온다. 다만 신규 공급 부족과 늘어난 유동성은 하방 압력을 방어하는 요소다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "대출 의존도가 높은 서울 중하위 지역과 수도권 대부분 지역의 경우 일부 거래가 둔화되는 모습을 보일 수 있다"면서도 "풍부한 유동성과 일부 임차인들의 매수 움직임 전환을 고려하면 큰 폭의 가격 하락으로 이어질지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

윤지해 랩장은 "대출 한도 축소로 수요가 일부 제한되더라도 초과 수요 상태가 유지된다면 가격은 계속 오를 것"이라며 "갈아타기에도 제약이 생겨 매도 물량이 줄어들어 공급도 제한되는 구조"라고 했다.

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