청년은 넘치는데 상가 공실률은 30~40%, 왜?

빈 상가, 상인들 가슴은 '답답'

한국부동산원은 매 분기 전국 상가 공실률을 발표한다. 2023년 4분기 기준 전국 중대형 상가 평균 공실률은 13.5%였다. 서울은 8~9%를 유지하며 전국에서 가장 낮은 수준이었다.

세종시는 2023년 내내 전국에서 공실률 1위를 기록했다. 중대형 상가 기준으로 20~25%를 기록했다. 내포신도시는 15~20% 정도다.

그렇다면 경북도청신도시는 어떨까. 수치가 놀랍다. 한국부동산원 통계상 '경북' 전체 평균보다 훨씬 높다. 중심 상업지구 공실률은 30~40%로 전국 1위라는 세종시를 훌쩍 뛰어넘는다. 몇몇 기사에선 2층 이상 중대형 상가 중 공실률이 50% 이상인 곳도 존재했다.

실제 그러한지 6월 11일 조사했다. 신도시 내에서 핵심 상권으로 꼽히는 중심상가에서 사람들 왕래가 가장 많은 사거리 쪽에 접한 1층만 살펴봤다. 중심상가 사거리는 선거 때 집중 유세가 펼쳐진 곳이다.

여러 공간을 합쳐서 넓게 쓰는 가게, 쪼개서 작게 쓰는 가게가 있었지만 크기 따지지 않고 가게당 1로 계산했다. 살펴본 구간은 550m * 50m였다. 가게가 운영 중인 곳은 93개, 빈 곳이 31개로 공실률이 25%였다.

접근성이 가장 좋은 중심상가의 1층이 이렇다면 2층 이상, 외곽 쪽은 상황이 더 나쁠 가능성이 크다. 중심 상업지구 공실률 30~40%라는 수치가 과장이 아님을 알 수 있었다.

신도시를 만든 이들은 미래를 낙관했다. 인구유입 속도를 높게 잡고 상업용지를 크게 배정했다. 신도시는 젊은층 비율이 높고, 이들은 배달에 익숙하다. 오프라인 상가 이용률이 기성 세대보다 낮다. 대한민국에서 가장 젊은 사람들이 사는 도시에 과거처럼 거대한 상업용지를 배정했으니 어쩌면 위기가 확정된 미래였다.

경북도청신도시에서 가장 큰 소비자는 관공서 종사자들이다. 안타깝게도 이들이 일하는 곳은 중심상가에서 멀다.

경북도청신도시는 작은 도시다. 가로 5km, 세로 2.5km 정도에 불과하다. 이마저도 아직 도시가 완성되지 않아 실제 사람이 사는 곳은 채 절반이 되지 않았다. 지금 조성된 지역 기준으로 하면(1단계 공사 구역) 인구밀도는 1㎢당 5432명 정도다. 경상북도 평균 인구 밀도가 1㎢당 516명 수준이니 10배가 넘는다.

인구밀도가 높으니 장사하기엔 좋다. 하지만 결과는 정반대다. 이 좁은 지역에 상권이 3개다. 도청과 경찰청 쪽 상권, 중심상권, 호명읍상권(호명초쪽)으로 나뉘어 있다. 매일신문(2025.8.12)은 도시계획을 잘못한 탓에 상권이 3분할된 게 상권 정체의 큰 이유라고 지적한다. 이 지적에 공감한다.

대형 관공서, 랜드마크 모두 외곽

경북도청신도시는 생산 시설 없이 굴러간다. 가장 큰 비중을 차지하는 건 당연히 도청과 관련 관공서들이다. 경상북도청(1400~1500명), 경상북도교육청(500~550명), 경상북도경찰청(450~500명), 정부경북지방합동청사(200~250명), 거대 공공기관 4곳만 해도 대략 3천여 명. 나머지 기관까지 합쳐서 입주 공공기관 종사자를 모두 더하면 대략 4000여 명 수준이다.

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