진미윤 "인허가 후 착공 막힌 주택부터 금융·세제 차등 지원해야"

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 인허가부터 착공, 준공·입주까지 이어지는 주택 공급 파이프라인을 복원하고 재건축·재개발 등 민간 정비사업의 규제를 완화해 주택 공급을 확대해야 한다는 제언이 나왔다.

진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 23일 여의도 KBS 별관에서 열린 '부동산 정책 국민 대토론회'에서 "가장 우려되는 것은 일시적인 주택 공급 감소가 아니라 주택 공급의 연결고리가 끊어지고 있다는 것"이라며 "인허가가 착공으로, 착공이 준공과 입주로 이어지도록 주택 공급 파이프라인을 복원해야 한다"며 이같이 밝혔다.

진 교수는 2022년부터 주택 인허가와 착공 물량이 동시에 감소했고, 특히 착공 물량이 크게 줄어 향후 주택시장 매물 감소와 서민 주거비 부담을 키울 수 있다고 지적했다.

최근 3년간 수도권 인허가·착공 물량은 장기 평균보다 37%, 서울은 51% 감소했다. 수도권 주택 인허가 가운데 비아파트 비중도 2022년 28%에서 2024~2025년 7% 수준까지 줄었다.

진 교수는 전세사기 사태 이후 임차인의 신뢰가 무너지면서 청년과 1인 가구, 신혼부부 등의 주요 주거 선택지인 비아파트 신축도 크게 감소했다며 주택 공급 파이프라인 복원을 위한 7가지 방안을 제안했다.

우선 신축 공급 회복을 위한 금융·세제 지원 확대를 주문했다.

진 교수는 "토지 확보와 인허가를 한 다음에도 착공으로 이어지지 못하는 환경을 개선해 착공 가능한 물량을 우선 지원할 필요가 있다"고 말했다.

다만 "규제 완화나 지원이 가격과 기대심리를 부추길 수 있다는 우려가 있다"며 "전면적인 지원보다는 선별적으로 차등 지원해야 한다"고 강조했다.

민간 정비사업 활성화를 위한 규제 완화도 주요 과제로 제시했다. 재건축·재개발이 장기적인 주택 공급 경로인 만큼 사업 속도를 높여야 하지만 용적률 규제 완화만으로는 한계가 있다는 설명이다.

진 교수는 "공사비와 금융 부담, 분담금, 조합 갈등 등 사업 전 단계에서 발생하는 병목을 함께 관리해야 한다"며 "용적률과 같은 규제 완화가 실제 공급으로 이어지고 있는지에 대한 점검도 필요하다"고 했다.

이와 함께 주요 공급 부지의 사업 속도를 높이되 실수요자가 접근할 수 있는 가격대와 유형의 주택을 공급해야 한다고 제안했다. 또한 도심 내 저이용 부지는 일률적인 규제 완화보다 적합한 부지를 선별해 주거 등으로 계획적으로 복합화해야 한다고 봤다.

임대차 시장에서는 공공임대와 개인 다주택자 사이의 공백을 메울 전문 임대 주체를 육성하되 지원에 상응하는 공공성과 임차인 보호 의무를 부과해야 한다고 제언했다. 공공부문 역시 민간 공급이 위축될 때 공급 공백을 보완하고 생애 최초 내 집 마련을 돕는 '주거 사다리' 역할을 강화해야 한다고 강조했다.

마지막으로 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 중첩된 규제지역 제도를 정비해야 한다고 주장했다. 진 교수는 "시장 불안에 대한 대응력은 유지하면서 국민 부담과 불편을 줄이는 방향으로 진행돼야 한다"고 말했다.

이날 이재명 대통령은 진미윤 교수의 발표와 관련해 2022년 이후 주택 인허가와 착공 물량이 급감한 원인에 대해 질문했다.

진 교수는 "2022년 말부터 금리가 인상되면서 많이 위축된 것으로 나타나고 있다"며 "정책적인 요인보다는 러시아·우크라이나 전쟁과 코로나19 이후 글로벌 공급망 차질, 자재 조달 문제와 공사비 상승 등 여러 대내외적 환경이 복합적으로 작용한 것으로 보인다"고 답했다.

이에 이 대통령이 인허가와 착공 부진이 앞으로도 이어질 가능성이 높은지를 묻자 진 교수는 "상당히 우려되는 상황"이라고 답했다.

이어 "대형 건설사와 달리 중소 주택건설업체들이 주로 참여하는 비아파트 등의 시장은 여전히 침체돼 있다"며 "금리와 공사비, 자재 조달, 프로젝트파이낸싱(PF) 등 사업 여건도 뚜렷하게 개선되지 않았다"고 설명했다.

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