김덕례 연구위원 "정비사업 대출, 일반 주담대와 차등 규제해야"

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 정부의 대출 규제로 재건축·재개발 조합원의 이주비 조달이 어려워지면서 정비사업이 지연될 수 있다는 우려가 나왔다. 정비사업 대출은 일반 주택담보대출과 달리 사업비 성격이 강한 만큼 별도의 규제 기준을 적용해야 한다는 주장이다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 14일 국토교통부가 개최한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안 경청 토론회'에서 "최근 대출 대책이 규제지역 지정과 맞물리면서 정비사업 활성화의 어려움이 커지고 있다"고 밝혔다.

김 연구위원은 "예정했던 것보다 대출이 갑자기 줄어들면서 당장 이주해야 하는 조합원들의 자금조달 계획에 차질이 발생하고 있다"며 "정비사업 자금조달은 일반적인 주택담보대출과 성격이 다르고 사업비의 성격도 있어 일반 주담대와 차등해 규제를 적용하는 방안을 고민해야 한다"고 강조했다.

정비사업의 사업성을 높이기 위한 용적률과 개발이익 환수 제도의 재검토도 필요하다고 했다.

김 연구위원은 "공공 정비사업에는 허용되지만 민간 재개발·재건축에는 허용되지 않는 제도들이 많다"며 "민간 정비사업의 사업성을 확보하기 위해 법적 상한 용적률을 높여주는 방안을 깊게 검토할 필요가 있다"고 제안했다.

이어 "재건축초과이익 부담금은 재건축 사업에서, 임대주택 공급 비율은 재개발 사업에서 아킬레스건으로 작용하고 있다"며 "적정한 개발이익 환수는 필요하지만 사업성을 저해하는 요인이 돼서는 안 되고 지역과 사업장 여건을 고려해 차별적으로 적용하는 것이 중요하다"고 전했다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 높은 공사비와 법적 불확실성이 정비사업 속도를 늦추고 있다고 진단했다.

김 위원은 "서울 주택 가운데 노후 주택 비중이 약 48%에 달해 정비사업은 신규 주택 공급뿐만 아니라 주거 환경 개선 측면에서도 중요하다"며 "서울의 정비사업 대상 2249개 단지 가운데 시공에 들어간 곳은 약 7%에 그치고 있다"고 설명했다.

일부 사업장의 3.3㎡(1평)당 공사비가 사업 초기 500만원대에서 1300만원 수준까지 오르는 등 공사비가 급등하면서 사업성이 크게 악화했다고 지적했다.

김 위원은 "공사비 변동성을 관리할 수 있도록 표준계약서를 재정비하고 자재 수급 협의체 등을 통해 공사비를 관리할 필요가 있다"며 "정비사업을 둘러싼 법적 불확실성을 줄이기 위해 국토부가 관련 기준과 범위를 명확하게 정비해야 한다"고 말했다.

서울시도 정비사업 대출과 조합원 지위 양도 규제를 완화해야 한다는 입장을 밝혔다.

이정식 서울시 공동주택과장은 "일부 정비사업 현장에는 LTV 0%가 적용돼 이주비 조달 문제가 심각하다"며 "정비사업이 정상적으로 추진될 수 있도록 과거 수준으로 대출 규제를 완화할 필요가 있다"고 말했다.

투기과열지구 확대 지정으로 조합원 지위 양도가 갑작스럽게 제한된 사업장에는 일정 기간 유예를 적용하고, 재개발 임대주택 공급 비율과 주민 동의율도 완화해야 한다고 제안했다.

이 과장은 "공사비 상승으로 민간 정비사업의 사업성이 위축된 만큼 공공 정비사업과 비슷하게 용적률을 높여줄 필요가 있다"며 "재개발 사업의 주민 동의율을 현행 75%에서 70%로 완화하는 방안도 정부와 논의하고 있다"고 밝혔다.

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