전세금 증액 권리분석, 계약시점이 중요하다[이주현의 경매 길라잡이]

최근 한 아파트 경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못해 입찰보증금 약 8000만 원을 돌려받지 못하는 일이 있었다.

입찰 전에는 특별한 문제가 없는 물건으로 판단했지만, 낙찰 후 권리관계를 검토하는 과정에서 예상치 못한 내용을 발견해 잔금 납부를 포기한 것으로 보인다.

이처럼 경매시장에서는 권리분석을 잘못해 입찰보증금 수천만 원을 포기하는 사례가 종종 발생한다.

먼저 임차인 권리분석의 기본부터 살펴보자.

임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마치면 낙찰자에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 대항력이 인정된다.

여기에 확정일자를 받고 배당요구까지 하면 경매대금에서 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권도 갖게 된다.

따라서 전입일과 확정일자는 임차인 권리분석에서 가장 기본적으로 확인해야 할 사항이다.

문제는 보증금이 증액된 경우다.

일반적으로 근저당권이 설정된 이후 보증금을 증액했다면 그 증액분은 낙찰자에게 대항할 수 없다.

만약 근저당권 설정 이후에 늘어난 ...