'돈 안 되는' 사회주택, 전세사기 키운 건 '공공'이었다

녹색친구들의 경영 악화 징후를 지켜만 보고 있었던 것은 서울주택도시공사(SH)도 마찬가지였다.

현재 SH가 관할하는 녹색친구들 사회주택 지점은 모두 5곳이다. 성산점·창천점·행운점은 SH가 토지를 직접 소유한 토지임대부 사회주택이다. 대조점과 연남점은 HUG와 SH가 함께 만든 리츠가 토지를 소유하고, SH가 사업을 관리하는 토지지원리츠 방식이다.

2024년 성산점·창천점·대조점·연남점·행운점 등 녹색친구들이 운영하는 전체 사업장에서 문제가 드러났다. 보증보험에 가입하지 못했고, 보증금 반환준비금도 제대로 확보하지 못했다. 운영사가 보증금을 돌려주지 못하는 사고가 발생했을 때 입주민을 보호할 안전장치가 없다는 의미였다.

그러던 중 지난해 6월 행운점에서 보증금 반환 문제가 발생했다. SH는 이 지점에 대해 대위변제를 진행하고 있다. 대위변제란 원래 돈을 갚아야 할 운영사 대신 공공기관이 먼저 보증금을 지급하는 방식이다. 나머지 4곳의 입주민들은 현재 보증금 미반환 문제에 공동 대응하고 있다.

2025년 12월 발표된 종합 평가에서도 위험 신호는 계속 감지됐다. 성산점은 78.5점, 창천점은 78.4점을 받아 총점 80점 미만으로 다시 시정조치 대상이 됐다. 더 심각한 내용도 있었다. SH는 당시 전문가로부터 녹색친구들의 재무제표에 대해 "완전자본잠식 상태이고, 감사보고서에 계속기업의 불확실성이 존재한다"는 판단을 받았다. 완전자본잠식이란 회사가 벌어둔 돈을 다 쓰고 자본금까지 파먹기 시작했다는 뜻이다. 그런데도 SH는 이들 사업장에 "2024년 말 감사보고서 기준 차입금 현황표를 작성하고 차입금 잔액에 대한 상환계획을 수립하라"고 지적했을 뿐이다.

SH도 알고 있었다... 녹색친구들 경영 악화 징후

SH의 토지임대차계약서에는 SH와 운영사가 계약을 해지할 수 있는 사유도 들어 있었다. 그중에는 "평가 결과 임대운영을 지속할 수 없다고 판단되는 경우"도 있다. 녹색친구들은 자본잠식 상태였고, 보증보험 미가입 문제도 있었다. 반환준비금도 충분히 확보하지 못했다. 그런데도 SH는 이런 사정을 계약 해지 사유로 판단하지 않은 것으로 보인다. 결국 공공의 방치 속에 녹색친구들의 재무 상태는 계속 나빠진 것이나 다름없고, 그 결과 보증금 미반환 사태로 이어졌다고 볼 수 있다.

가장 뼈아픈 대목은 SH가 토지임대부 사회주택의 부실 징후가 보다 구조적인 문제에 뿌리를 두고 있다는 사실을 스스로 지적해 왔다는 사실이다. SH가 작성한 '2024년 사회주택 평가·모니터링 결과 보고서'에는 이런 문구가 있다.

"토지임대부 사회주택 유형은 토지주와 건물주의 불일치의 구조적 제약과 보증금 반환 문제 발생 같은 사업장 관리 및 운영 미흡이 복합적으로 영향을 미쳐 공공성과 지속가능성 평가에서 낮은 점수를 기록"
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