"대출 막혔다고 기다리지 마세요"…부동산 전문가가 말하는 내 집 마련 타이밍

[서울=뉴시스]서이현 인턴 기자 = 부동산 베스트셀러 작가 송희구가 대출 규제 속에서도 집값이 오르는 이유와 실수요자의 매수 전략을 짚었다.

25일 유튜브 채널 '지식인사이드'에 따르면, 송 작가는 이날 올라온 영상에서 최근 부동산 시장의 양극화 원인부터 매수 시점, 갈아타기 전략까지 조언했다. 채널에 따르면 그는 대출 규제가 오히려 집값을 밀어 올리는 배경으로 유동성과 물가 상승, 규제에 따른 조급함을 꼽았다.

송 작가는 "첫 번째는 유동성이다. 시중에 돈이 많이 풀리면 주식이든 부동산이든 다 오르게 되어 있다. 그 돈이 자산이라는 곳으로 흘러 들어간다"고 말했다. 이어 "또 하나 원인은 소득의 증가다. 인플레이션이 강하게 반영된 게 가장 주요한 요인이고, 규제를 하면 할수록 사람들이 조급해지는 것도 원인"이라고 덧붙였다.

토지거래허가구역 지정도 양극화를 심화시키는 요인으로 지목됐다. 실거주 의무로 전월세 매물이 줄면서 중심지로 매수가 쏠리는 현상이 나타났다는 설명이다. 다주택자 규제와 양도세 중과로 매물이 잠기면서 거래는 얼어붙었지만 가격은 내려가지 않는 구조도 형성됐다고 짚었다.

매수 타이밍에 대해서는 명확한 조언을 내놨다. 그는 "그냥 할 수 있을 때 하라고 말씀드린다. 살 수 있을 때 사라"며 "기다리면 기회가 올 때가 있는데 그게 언제 올지 모른다. 그 기회가 오더라도 물가 상승이 이미 반영됐기 때문에 내가 보려던 것보다 더 높은 수준일 수 있다"고 말했다.

추천 지역으로는 토지거래허가구역이 아니면서 전세를 끼고 매수할 수 있는 단지 위주 지역을 꼽았다. 동탄과 망포 사이 병점 일대는 인덕원-동탄선 개통으로 접근성이 좋아질 것으로 봤다. 안양역 주변도 월곶-판교선 개통 호재가 있는 지역으로 소개됐다.

아파트를 고를 때는 환금성을 최우선으로 봐야 한다고 강조했다. 세대수는 200가구 이상을 권장했는데, 세대수가 적으면 거래 자체가 어려워 되팔기 힘들다고 설명했다. 학군지의 경우 24평 고층보다 32평 저층이 오히려 유리하고 방과 화장실 개수가 많을수록 환금성이 높다고 덧붙였다.

1주택자의 갈아타기 전략에 대해서는 신중해야 한다고 조언했다. 그는 "제일 위험한 게 24평에 살다가 같은 아파트 32평으로 가는 것"이라며 "거래를 한 번 할 때마다 양도세, 취득세, 중개 수수료로 기본 1억원은 깔고 들어간다. 투자 가치는 똑같은데 1억원을 세금으로 쓰는 셈"이라고 말했다.

이어 "갈아타기를 하려면 확실히 상급지로 가지 않는 이상 의미가 없다. 1.5배는 가야 한다"고 강조했다. 현금이 부족하다면 실거주는 저렴한 월세로 돌리고 조합설립인가가 난 재개발 빌라를 전세 끼고 선점하는 방법도 제안했다.

대출 상환에 대해서는 세후 소득의 30% 이내를 적정선으로 제시했다. 그는 "세후 30%다. 한 달에 월급을 300만원 받는다면 그 30%인 90만원을 원리금 30년 상환 기준으로 최대로 본다"며 "맞벌이 부부가 세후로 1000만원을 번다면 300만원을 최대로 본다. 이 정도는 돼야 생활도 하고 저축도 가능하다"고 말했다.

호재를 가리는 기준도 제시했다. 그는 "쇼핑몰, 병원, 대형 마트 같은 건 호재가 아니다. 유동 인구만 늘 뿐 집값은 오르지 않는다"며 "진짜 호재는 중심지로 직결되는 지하철이 깔리는 것, 그리고 재개발이나 뉴타운으로 동네가 새 아파트 단지로 바뀌면서 급지가 올라가는 것"이라고 말했다.

하락장을 대하는 태도에 대해선 "하락장이 5년 더 간다는 뉴스가 나오는데 그런 걸 믿으면 안 된다. 그런 말이 나왔을 때가 진짜 저점이라는 뜻"이라며 "누구나 다 더 긴 하락장을 예상할 때가 진짜 바닥"이라고 말했다.

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