영등포·구로 '준공업지역' 해법 될까…"규제·이주대책 관건"[공급, 어디서 어떻게②]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 정부가 도심 내 주택 공급을 확대하기 위한 카드로 '준공업지역'에 주목하고 있다. 수도권 신규 택지 확보가 한계에 다다른 상황에서 입지 여건이 우수한 서울 서남권 부지를 타깃으로 삼은 모습이다.

전문가들은 사업 촉진을 위해선 용적률 인센티브 외에도 추가적인 규제 완화와 원주민·공장주·상인을 위한 세심한 보상·이주 대책 마련이 필수적이라고 조언한다.

지난 23일 열린 부동산 대국민 토론회에선 공급 확대를 위한 주요 방안으로 도심 내 기능이 쇠퇴한 준공업지역 등 유휴부지를 주거 용도로 활용하자는 의견이 제시됐다.

진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 "산업 구조와 소비 형태의 변화에 따라 제대로 이용되지 못하고 있는 공업지역과 상업지역을 규제 완화와 같은 유연화된 방법으로 주거로 전환해야 한다"고 제언했다. 진 교수는 "다만 가격 상승 압력과 기반시설 부족 우려가 있는 만큼 선별적이고 복합적인 계획 수립이 필요하다"고 덧붙였다.

온라인 댓글로도 유휴부지 활용에 대한 요구가 나오자 이재명 대통령은 "과거엔 도시에 일자리를 위한 공장이 필요했지만 지금은 첨단 연구개발 쪽이 중심이 되고 있어서 토지 배치를 바꿔야 한다는 점을 각별히 유념하겠다"고 밝혔다. 이어 "용도변경을 하되 필요하면 그로 인해 생기는 과도한 이익은 일부 공공기여로 환수하는 방안을 잘 검토해보겠다"고 말했다.

앞서 김용범 청와대 정책실장 역시 주택 공급 대책의 일환으로 준공업지역을 지목한 바 있다. 김 실장은 지난 19일 영등포구·구로구 준공업지역 주택 공급과 관련해 "(서울시와) 중앙정부가 협업을 하면 훨씬 큰 성과를 낼 수 있을 것 같다"며 오세훈 서울시장과의 면담 계획을 전했다.

서울 내 준공업지역 총 19.97㎢ 중 82%는 영등포, 구로, 강서 등 서남권에 몰려 있다. 소규모 공장과 주택, 상가가 함께 들어서 있는 이들 지역은 1960~70년대 제조업 성장을 이끌었으나 노후화가 진행되면서 정비 필요성이 제기됐다. 그러나 복잡한 소유관계와 사업성 부족, 영세 업체 이전 문제 등이 복합적으로 작용해 개발에 난항을 겪었다.

서울시가 2024년 '서남권 대개조'를 발표한 뒤 관련 조례를 개정하면서 사업성은 개선된 상태다. 준공업지역 내 공동주택 용적률 상한을 기존 250%에서 400%까지 끌어올리면서 사업성의 숨통이 트였다. 현재 문래국화아파트, 양평신동아아파트, 양평13구역, 문래동4가 등 총 32곳(약 2만7000가구)에서 사업이 추진되고 있다.

다만 용적률 인센티브만으로는 한계가 있다는 지적도 있다. 대표적인 걸림돌로 꼽히는 것이 법정 주차 대수 기준과 이주비 규제다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "용적률을 높여줘도 가구 수에 맞춰 세대당 주차 대수를 확보하지 못하면 지하를 깊게 파거나 지상 면적을 주차장으로 내줘야 해 사업성이 떨어진다"며 "주차 대수까지 완화해야 한다"고 말했다.

원주민 보상과 기존 공장들의 이주 문제 역시 넘어야 할 큰 산이다. 토지주와 공장주, 임차인 간 이해관계가 얽혀 있어 원만한 합의를 이끌어내기가 쉽지 않다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "제조업 공장 이전은 부지 확보, 설비 이전 비용 지급, 영업 손실 보상까지 논의해야 하는 만큼 쉬운 문제가 아니다"라고 설명했다.

과거 정비 과정에서 발생한 부작용이 주민들이 불안감을 키웠다는 분석도 있다.

신 교수는 "청계천 공구상가를 송파 가든파이브로 이전시켰을 당시 분양가 부담과 입지 변화에 따른 상권 위축으로 상당수 상인이 정착에 실패했던 선례가 있다"며 "상인들이 제대로 정착할 수 있는 정밀한 이주 로드맵을 제시해야 한다"고 강조했다.

준공업지역 개발은 계획부터 실제 입주까지 최소 10년 이상 소요되는 만큼 당장의 주택난을 해소할 단기 공급 대책이 되긴 어렵다는 평가도 나온다.

다만 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "시장에서 수요가 높은 아파트를 공급해야 하는 상황"이라며 준공업지역을 방치해선 안 된다고 했다.

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