공정가액비율 80% 때 40억 이상 주택 중 절반 종부세율↑

[세종=뉴시스]여동준 기자 = 정부가 공시가격 40억원 이상 공동주택의 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 높이면 해당 주택의 절반가량은 종합부동산세 한계세율이 상승하는 것으로 나타났다.

공정시장가액비율 인상으로 과세표준이 늘어나는 데 더해 종부세율이 한 단계 높은 구간으로 올라서면서 세 부담이 가중되는 것이다.

29일 뉴시스가 국토교통부의 2026년 공동주택 공시가격 자료를 분석한 결과, 공시가격 40억원 이상 공동주택 1만9189호에 공정시장가액비율 80%를 적용하면 9319호의 최고 한계세율이 현행보다 높아지는 것으로 분석됐다.

공시가격 40억원 이상 공동주택의 48.6%로, 사실상 2호 중 1호꼴이다.

이번 분석은 각각의 공동주택을 단독명의 1세대 1주택자가 한 채씩 보유한 것으로 가정해 12억원의 기본공제를 적용한 뒤 공정시장가액비율 인상에 따른 과세표준 변화를 계산하는 방식으로 이뤄졌다.

공정시장가액비율을 80%로 높일 경우 공시가격 40억원 이상 주택 중 7597호의 최고 한계세율은 1.3%에서 1.5%로 상승했다.

또 1616호는 1.5%에서 2.0%로, 106호는 2.0%에서 2.7%로 각각 높아지는 것으로 나타났다.

공정시장가액비율은 공시가격이나 종부세율을 직접 조정하지 않고도 과세표준을 높이는 장치다.

비율이 올라가면 같은 공시가격의 주택이라도 과세표준이 커지고, 기존 과표구간의 상단을 넘으면 더 높은 한계세율을 적용받는다.

예를 들어 과세표준 25억원을 넘는 데 필요한 공시가격은 공정시장가액비율이 60%일 때 약 53억7000만원이다. 비율을 80%로 높이면 그 기준이 43억2500만원으로 낮아진다.

기존에는 최고 1.3% 세율을 적용받던 공시가격 43억2500만원 초과~53억7000만원 이하 주택이 1.5% 구간에 새로 들어오게 되는 것이다.

정부가 공정시장가액비율을 어느 수준까지 높이느냐에 따라 세율 상승 대상은 크게 달라졌다.

공시가격 40억원 이상 주택에 공정시장가액비율 70%를 적용하면 최고 한계세율이 상승하는 주택은 3738호로 전체 대상의 19.5%였다.

비율을 90%로 높이면 1만3859호로 72.2%, 100%를 적용하면 1만5534호로 81.0%까지 늘었다.

초고가 주택의 기준을 어디에 두느냐도 정책 대상의 규모를 좌우했다.

공정시장가액비율 80%를 적용하되 초고가 기준을 공시가격 30억원으로 설정하면 30억원 이상 공동주택 5만742호 가운데 1만8280호인 36.0%의 최고 한계세율이 상승했다.

40억원을 기준으로 하면 9319호, 50억원 이상으로 한정하면 3777호였다. 100억원 이상에서는 684호 가운데 106호인 15.5%가 더 높은 세율 구간으로 이동했다.

공동주택 공시가격 현실화율 69%를 단순 적용하면 공시가격 30억원은 시세 약 43억5000만원, 40억원은 약 58억원, 50억원은 약 72억5000만원에 해당한다. 공시가격 100억원은 시세 약 145억원 수준이다.

초고가 주택에 한정하지 않고 종부세 과세 대상 공동주택 전체에 공정시장가액비율 80%를 적용한다고 가정하면 최고 한계세율이 상승하는 주택은 13만3233호로 집계됐다.

이는 공시가격 12억원 초과 공동주택 48만6719호의 27.4%에 해당한다.

공정시장가액비율을 100%까지 높이면 세율 상승 대상은 23만8580호로 전체의 49.0%까지 늘었다.

정부는 중간 가격대 주택의 부담은 현재 수준으로 유지하면서 비거주 초고가 1주택자 등의 종부세 부담을 강화하기 위해 고가 주택에만 공정시장가액비율을 높이는 방안을 검토하고 있다.

공정시장가액비율은 시행령에 규정돼 있어 세율을 조정하는 세법 개정과 비교해 정책 변경이 상대적으로 용이하다. 초고가 주택의 기준과 인상 폭에 따라 대상 주택 수와 세 부담이 크게 달라질 수 있다.

재정경제부 관계자는 "공정시장가액비율도 보고 있다"며 "초고가 기준과 연관된 문제로, 다른 방안까지 함께 살펴 최종적으로 세 부담을 어느 정도까지 가져갈지 검토해야 한다"고 말했다.

정부는 다음 달 초 부동산 관련 세제를 포함한 세제개편안을 발표할 예정이다.

다만 초고가 주택의 기준과 공정시장가액비율 인상 폭 등 구체적인 내용은 아직 확정되지 않았다는 입장이다.

◎공감언론 뉴시스 yeodj@newsis.com ...