재건축 규제 완화 놓고 논쟁…공급 확대냐, 집값 자극이냐

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 주택 공급 부족 우려가 커지는 가운데 재건축·재개발 등 도시정비사업 활성화를 둘러싼 규제 완화 논쟁이 재점화되고 있다. 노후 주택 정비와 주택 공급 확대를 위해 사업 속도를 높여야 한다는 목소리가 나오는 반면, 규제 완화가 집값 상승과 특정 지역에 대한 특혜로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다.

도시정비사업은 기반시설이 갖춰진 도심에서 신규 주택을 공급할 수 있는 핵심 수단으로 꼽힌다. 특히 서울을 비롯한 수도권처럼 가용 택지가 부족한 지역에서는 재건축·재개발을 통한 공급 확대 없이는 증가하는 주택 수요를 감당하기 어렵다는 지적이다.

정비사업은 안전진단부터 인허가, 조합 운영까지 절차가 복잡해 속도를 내기 쉽지 않다. 최근에는 공사비 급등과 분담금 부담 확대, 이주비 대출 규제까지 겹치면서 사업성이 낮은 단지를 중심으로 사업이 멈추거나 지연되는 사례도 잇따르고 있다.

일각에서는 서울 도심에서 신규 택지 확보가 어려운 상황에서 재건축·재개발이 사실상 유일한 공급 해법으로 꼽히는 만큼, 사업성이 확보되지 않으면 장기간 멈춰선 정비사업을 재추진하기 어렵다는 목소리가 나온다.

재건축 규제 완화 논쟁의 핵심 쟁점 중 하나는 재건축초과이익환수제다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업 기간 중 집값 상승분에서 공사비, 조합 운영비 등 개발 비용을 제외한 초과이익을 기준으로 부과된다.

재초환 부담이 사업 추진의 걸림돌로 작용해 노후 주택 정비를 지연시키고 있는 만큼 현실적인 수준으로 조정해야 한다는 주장이 나온다. 반면 반대 측에서는 재건축으로 발생하는 개발이익을 환수하지 못할 경우 부동산 시장 불안을 키울 수 있다고 지적도 있다.

안전진단 제도 역시 논란이다. 재건축 초기 단계의 문턱을 낮춰 사업 속도를 높여야 한다는 의견과 안전성 검토가 약화될 경우 주거 안전 문제가 발생할 수 있다는 우려가 맞선다.

이재명 대통령은 23일 재건축·재개발이 주택 공급 확대에 미치는 효과가 제한적일 수 있다고 언급했다. 이 대통령은 이날 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 '부동산 정책 국민 대토론회'에서 "재건축·재개발이 신규 주택 공급 효과가 있는지에 대해서는 논쟁이 있다"고 말했다. 그러면서 "재건축의 경우 가구 수가 늘어나는 경우도 있지만 증가 폭이 크지 않은 경우가 많다"며 "평형이 확대되는 영향도 있다"고 설명했다.

이 대통령은 "재개발은 전체 입주 가구 수가 오히려 줄어드는 경우도 적지 않다"며 "주거 환경은 개선되지만 기존 주민 상당수가 이주해야 하고, 과밀 지역에서는 총 가구 수가 감소하는 측면도 있다"고 피력했다. 그러면서 "재건축·재개발 활성화를 위한 규제 완화 필요성에 대해서는 찬반 의견이 엇갈린다"며 "용적률을 상향하는 것이 주택시장 안정에 도움이 될지, 아니면 집값 상승 요인이 될지에 대한 논쟁도 있다"고 전했다.

이날 토론회에서는 재건축·재개발 사업의 속도를 높이기 위해 이주비 대출 규제를 완화해야 한다는 주장도 제기됐다. 정비사업은 조합원과 세입자의 이주가 완료돼야 철거와 착공이 가능한 구조다. 하지만 다주택자라는 이유로 일부 조합원의 이주비 대출이 제한될 경우 이주가 지연되면서 사업 전체 일정이 늦어질 수 있다는 지적이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "다주택자에게 이주비 대출이 제한되면 해당 조합원이 이주하지 못해 철거와 착공도 진행할 수 없다"며 "용적률 상향보다 정비사업 특성에 맞게 이주비 규제를 합리적으로 완화하는 것이 사업 활성화에 더 효과적일 수 있다"고 밝혔다.

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