대한민국 집값 떠받치는 "버티면 된다" 막을 확실한 방법

이재명 정부가 7월 말 부동산 세제개편안을 발표할 예정이라고 한다. 정책을 총괄하는 김용범 정책실장은 최근 SNS를 통해 "보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것은 필요하고 옳은 방향"이라면서도 한편으로 불안감을 감추지 못했다. 주식시장 호황으로 번 자금과 삼성전자, SK하이닉스 등 대기업 직원들이 받게 될 막대한 성과급 유동성 때문이다. 은행 대출 없이도 상당한 현금을 손에 쥔 자산가들이 한강 벨트나 강남, 분당, 동탄 등 핵심지로 대거 진입하여 이번 세제개편의 효과를 잠식하고 집값을 다시 끌어올릴지 모른다는 우려를 하는 것이다.

그러나 필자는 김용범 실장에게 이렇게 말하고 싶다. 부동산 세제개편을 제대로 하면 걱정은 크게 줄어들 것이라고. 아무리 현금이 시중에 넘쳐나도 향후 집값이 오르지 않을 것이라는 전망이 우세하면 자금은 쉽게 부동산 시장으로 진입하지 못할 것이라고. 물론 시장 전망과 무관하게 강남이나 한강변 아파트에 거주하고 싶다는 개별적 욕구까지 막을 수는 없다. 그러나 시장 전체가 정부가 발표하는 세제개편의 내용을 보고 '하향 안정화'를 예측하는 순간 투기적 수요는 증발하고 매물 공급은 늘어날 수밖에 없게 된다. 요컨대 세제개편의 내용과 강도가 지금 나오고 있는 시장의 예측을 뛰어넘는다면 김 실장의 우려는 현실이 되지 않을 수 있다는 것이다.

그렇다면 주식시장 호황과 반도체 특수에서 비롯된 거대한 유동성의 파고를 넘을 수 있는 부동산 세제개편의 방향은 무엇이어야 할까.

보유세가 핵심 수단이고 양도세는 보조 수단이다

먼저 부동산 세제에서 분명하게 인식해야 할 것은 부동산 투기를 차단하는 가장 중요한 정책 수단이 보유세이고 양도세는 보조 수단이라는 점이다. 부동산 소유자 입장에서 보유세는 부동산을 보유하고 있는 동안 매년 정기적으로 지출해야 하는 '보유 비용'이며, 양도세는 매각 시점에 발생하는 시세차익에 대한 세금이다. 여기서 핵심은 보유하고 있는 동안 누리는 '편익'에 비해 '보유 비용'이 낮을수록 매각 시 기대 수익이 커진다는 점이다. 반대로 보유 비용이 편익에 근접할수록, 즉 보유세가 강화될수록 매매차익의 크기는 줄어든다. 이는 결과적으로 부담해야 할 양도세 자체가 별로 없게 된다는 뜻이기도 하다.

일각에서는 처분 시점에 시세차익을 대거 환수하는 양도세만 강화해도 투기를 막을 수 있다고 주장하기도 한다. 이러한 '낮은 보유세, 높은 양도세' 조합은 직관으로 설득력이 있게 들리지만 여기에는 세 가지 치명적인 문제가 있다. 첫째, 보유 기간에 발생하는 불로소득인 '지대(rent) 소득'은 손을 못 데는 문제가 발생한다. 둘째, 부동산의 효율적 이용을 저해하는 문제가 발생한다. 편익에 상응하는 보유 비용이 청구될수록 부동산의 효율적 사용이 촉진되는데 양도세에만 의존하면 이러한 기능이 작동하지 않는다. 셋째, 부동산을 쥐고 매물을 내놓지 않는 '동결 효과(lock-in effect)'를 유발해 시장의 효율적 배분 기능을 떨어뜨린다는 문제가 발생한다. 반면 보유세가 높으면 지대 소득인 불로소득을 환수하게 되어 비효율적 소유자는 부동산을 효율적으로 사용하거나 시장에 처분하게 된다. 물론 매매차익도 여간해서는 생기지 않는다.

한편 보유세가 소득 흐름과 무관하다는 점을 들어 정당성이 부족한 세금인 것처럼 이야기 하기도 하는데 이는 그릇된 관행에 기댄 주장이다. 자동차를 소유할 때 자신의 소득과 유지비를 고려하듯이 부동산(주택) 역시 소득 수준에 맞게 적정하게 소유하는 것이 정상적인 자산 시장의 모습이다.

소득에 비해 비싼 부동산을 장기 보유하는 것은 대개 매매차익를 기대하는 투기적 목적인 경우가 많다는 것을 우리가 잘 알고 있다. 그런데 보유세는 이러한 부동산 시장의 왜곡을 바로잡고 기대수익률을 낮추어 소득에 맞는 부동산 보유를 유도한다. 현금 흐름이 부족한 고령층 1주택자의 경우, 추후 부동산을 처분하거나 상속·증여할 때 세금을 정산하는 '과세이연 제도' 등을 적극적으로 활용하면 된다.

보유세, 이렇게 개편하자

그렇다면 보유세는 어떻게 개편해야 할까. 여기에서 필자는 세 가지를 제안하고자 한다. 첫째, 보유세 강화에 대한 '장기 로드맵'을 제시할 필요가 있다. 보유세는 단번에 강화할 수 없다. ▲세율 인상 ▲종부세 과세기준 강화 ▲과표구간 신설 ▲공정가액시장비율 상향 등을 통한 과표 현실화와 같은 다양한 방법들을 종합적으로 활용하여 향후 10년 동안 점진적으로 꾸준히 강화할 것이라고 발표해야 한다. 그러므로 지금 언론에 소개되고 있는 일부 초고가 주택만 겨냥하는 '핀셋형 보유세 강화' 혹은 종부세 대상자만 강화하는 방법에서 벗어나야 한다.

자금이 중저가 시장으로 이동하는 풍선효과를 막고 투기 심리를 제압하려면, 부동산 전반을 대상으로 하는 보편적인 보유세 강화 선언이 필요하다. 그래야 이재명 대통령이 주창한 '부동산 불로소득 공화국 탈출'의 토대가 마련된다. 이 지점에서 정부는, 대통령이 직접 말했듯이 정치적 유불리를 계산하지 말고 주권자 국민을 신뢰하고 나아가야 한다는 점을 강조하고자 한다.

둘째, 주택 수가 아니라 가액 기준으로 전환할 것을 제안한다. 다시 말해서 다주택자 중과 방식에서 인별(人別)로 보유한 주택을 합산 과세하는 방식으로 전환해야 한다는 것이다. 문재인 정부 시절 주택 수 기준으로 종부세를 매기자 강남이나 한강 벨트 초고가 아파트로 자금이 쏠리는 '똘똘한 한 채' 현상이 강화되어 시장이 더 왜곡되었다는 점을 우리는 뼈아프게 경험했다. 지금도 1주택 종부세는 과세 기준도 낮고 오래 보유할수록 깎아주고 있는데 이번 기회에 이것도 반드시 손을 봐야 한다.

셋째, 비주택의 경우에서는 토지와 건물을 분리해 토지 보유세는 강화하고 건물 보유세는 낮춰야 한다. 그리고 용도별(종합/별도/분리)로 나누어 차등 과세하던 방식을 용도 구분 없이 보유한 모든 토지를 인별(人別)로 합산해서 부과할 것을 제안한다. 지금의 용도별 차등 과세는 토지를 다양하게 골고루 보유한 사람에게 유리한 과세체계여서 공평과세 원칙에 어긋나고 세 부담이 낮은 용도로 전환하려는 입법 경쟁을 부추기도록 유도한다. 그리고 건물에 대한 세금을 낮추는 이유는 건물을 새로 짓고 개축하고 증축하는 생산활동을 장려하자는 취지인데, 이것이 효과적이라는 것은 이론적으로뿐만 아니라 경험적으로도 입증되어 있다.

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