Nog minder kansen voor huurders sinds Wet betaalbare huur

Of je nu een appartement of studio wilt huren, de kans is groot dat je moet concurreren met tientallen of zelfs honderden anderen of ineens wordt overboden. Twee jaar na de invoering van de Wet betaalbare huur is het voor huurders nóg lastiger geworden om ertussen te komen.

Uit cijfers en een rondgang van de NOS langs organisaties en verhuurmakelaars blijkt dat het sentiment over de kansen van woningzoekenden alleen maar negatiever is geworden.

Dat heeft te maken met het grote aantal verkochte huurwoningen door particulieren. Verhuren werd voor velen financieel onaantrekkelijk, dus besloten verhuurders te verkopen.

Dat 'uitponden' kwam in een stroomversnelling rond 1 juli 2024, toen de Wet betaalbare huur inging. Er gingen nieuwe regels gelden op de huurmarkt, zoals een puntensysteem voor maximale huur. Daarbovenop maakte de Wet vaste huurcontracten een einde aan tijdelijke huurcontracten.

Wat mag een middenhuurwoning kosten?

Een middenhuurwoning mag in 2026 tussen 932,93 en 1228,07 euro per maand kosten.

Alles daaronder telt als sociale huurwoning, alles daarboven als vrijesectorwoning.

Doelstelling niet gehaald

De ambities waren toen groot. "Hiermee kunnen meer mensen een betaalbare huurwoning krijgen met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning", stond in het wetsvoorstel.

Maar twee jaar later lijkt dat doel ver weg. Het Kadaster zag dat sindsdien een op de zes particuliere verhuurders ermee stopte. Zij verkochten zo'n 55.000 huurwoningen, terwijl ze maar iets meer dan 4000 voormalige koopwoningen opkochten.

Juist die woningen die het ministerie betaalbaar wilde maken en dus volgens het nieuwe puntenstelsel in de sociale sector of de middenhuur terecht zouden komen, werden verkocht.

Het verschil tussen het aantal woningen dat particulieren de afgelopen jaren kochten en verkochten is groter dan wat bedrijfsmatige verhuurders bijbouwden en aankochten. Dat leidde ertoe dat er minder huurwoningen op de markt beschikbaar zijn.

Verschillende verhuurmakelaars zagen hun aanbod van middenhuurwoningen opdrogen. "Sinds die wet merken wij een enorme omslag", zegt Elisabeth Immink van Makelaardij Stek.

Giftige cocktail

Volgens Immink is het huuraanbod door een combinatie van de Wet betaalbare huur, de stijgende kosten van het onderhoud, de gemeentelijke belasting en de belasting in box-3 flink teruggevallen.

Dat is voor veel verhuurders een giftige cocktail die leidt tot verkopen, zegt Edward Touw van verhuurdersorganisatie VastgoedBelang.

Hoewel het erop lijkt dat er nu wat minder huurwoningen worden verkocht, denkt Touw dat de nadelige gevolgen voor huurders nog aanhouden. "Doordat veel tijdelijke contracten in juni aflopen, gaat de uitpondbeweging later dit jaar wel iets afnemen, maar ook daarna blijft het aantal beschikbare huurwoningen laag", zegt Touw.

Gevolgen vrije sector

"Het is de afgelopen jaren aanzienlijk moeilijker geworden om een geschikte huurwoning te vinden, zeker in het betaalbare segment", zegt Yvon van der Pas van Pas Verhuurt. Zodra een betaalbare woning online komt, ontvangt ze binnen enkele uren tientallen tot honderden reacties.

Vooral starters, alleenstaanden en jonge gezinnen ondervinden volgens haar grote problemen bij het vinden van een woning, terwijl de wet juist bedoeld was om die groep aan een huurwoning te helpen.

Tegelijkertijd ziet ze dat de druk op de vrije sector daarmee is toegenomen. "De huurprijzen van de nog wel beschikbare woningen, zijn fors gestegen. De wet heeft voor veel woningzoekenden dus niet geleid tot meer betaalbare huurwoningen, maar juist tot een kleiner aanbod", zegt Van der Pas.

Toch benadrukt de Woonbond de positieve kant van de wet, want hij geeft meer rust voor huurders die al een woning hebben. "Daar doet de wet wel wat 'ie belooft", zegt Mathijs ten Broeke van de Woonbond. "De huurprijs komt nu veel meer overeen met wat de woning echt waard is."

Als huurder sta je door het puntensysteem en het recht op een vast huurcontract sterker. Als je er tussenkomt, is het fijn wonen.

Corporaties en investeerders

Tegenover de particuliere verhuurder, staan de woningcorporaties en institutionele investeerders, zoals pensioenfondsen. Zij willen wel investeren in de middenhuur, ook in grote aantallen.

Woningcorporaties bouwden afgelopen jaar ruim 2000 huurwoningen meer dan het jaar ervoor. Ze willen bovendien de komende vier jaar bijna 20.000 middenhuurwoningen realiseren. Institutionele investeerders willen er 11.000 per jaar bouwen.

Alleen moet er dan wel een gunstig investeringsklimaat zijn. Aedes, de vereniging van woningcorporaties, waarschuwde zijn doelen niet te halen als de vennootschapsbelasting niet wordt verlaagd.

De Monitor Investeringsklimaat concludeerde dat de middenhuurmarkt dit jaar niet aantrekkelijk genoeg is voor beleggers. Het is dus maar de vraag in hoeverre die woningen er ook echt komen.

Aanpassingen in de wet

Om de verkoopgolf van de afgelopen twee jaar af te remmen, wil minister Boekholt-O'Sulivan de wet aanpassen. Door het puntensysteem te verruimen, mag straks bijvoorbeeld de WOZ-waarde van een woning zwaarder meetellen voor het bepalen van de huur. Om verhuurders meer flexibiliteit te geven, wil de minister bovendien meer tijdelijke huurcontracten mogelijk maken.

Uit een ledenonderzoek van VastgoedBelang blijkt dat particuliere verhuurders dat een kleine stap in de goede richting vinden. Gemeenten, Aedes en de Woonbond riepen de minister op om de wet eerst goed te evalueren, voordat ze aanpassingen doet. ...