[팩트체크] 언론이 말하지 않는 전월세 시장의 왜곡과 진실

1. (전세대란) 이사갈 집이 없다, 전월세가 줄었다?

→ 아파트 전세 거래 감소했지만, 2021년 1분기보다 많아.. '대란'은 과도한 공포마케팅

"아파트 '전세 대란'… 거래량 10년來 최저 (파이낸셜뉴스, 2026.6.1)"

"서울 아파트 전세 대란 현실화… 서민 주거 불안 커진다" (아시아타임즈, (2026.6.12)

'26년 1분기 아파트 전세 거래 3.2만 건, 5년 평균 3.8만 건보다 감소했지만, 2021년 1분기 3.1만 건보다 많았다

국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 2018년부터 2019년까지 서울의 아파트와 비아파트 전세 거래 건수는 유사했다. 이후 2022년 2분기까지는 비아파트가 더 많았으나 2022년 3분기부터는 아파트 거래가 비아파트를 넘어섰고, 2023년 1분기에는 4.4만 건으로 최고치를 기록했다.

서울 아파트 전세 거래는 2025년 1분기 4.1만 건으로, 최고점이었던 2023년 1분기 이후 4만 건 이상을 유지하다 감소하는 추세를 보이고 있다.<그림1 참고> 최근 5년(2021~2025년) 평균 서울 아파트 전세 거래는 연 평균 13.5만 건이며, 새학기 수요가 집중되는 1분기 평균은 3.8만 건이다. 2026년 1분기 아파트 전세 거래는 3.2만 건으로 5년 평균보다 6천 건(약 15.8%) 감소했지만, 2021년 1분기 3.1만 건보다 1천 건(약 3.2%)많다. 최근 5년 중 최고치였던 2023년과 비교하면 감소했지만, 장기 추세에서 예외적으로 낮은 수준이라고 보기 어렵다.

서울 비아파트 전세 거래는 2021년 2분기 3.6만 건으로 최고점을 기록한 이후 2023년 2분기부터 2만 건 대로 감소세가 지속되고 있다. 최근 5년(2021~2025년) 평균 서울 비아파트 전세 거래는 연간 10.7만 건이며, 신학기 시작 등으로 거래가 빈번한 1분기는 평균 3만 건으로 나타났다. 2026년 1분기 비아파트 전세 건수는 2만 건으로 5년 평균보다 1만 건(약 33%) 감소했다. 비아파트 전세거래 건수 감소는 매물 부족 때문이라기보다 전세사기 여파로 비아파트 전세 기피 현상이 지속되고, 월세 전환이 가속화되면서 나타난 임대차 시장의 구조적 변화로 볼 수 있다.

<그림1> 서울 주택 유형별 전세 건수 변화(2021~2026년)

2. 전월세 급등, 정부 규제 때문이다?

① 토지거래허가제가 확대되면서 무주택 실수요자 매입이 많아져 전세가 줄었다

② 다주택자 양도세 중과유예 폐지로 다주택자 매물이 늘면서 전세가 줄었다

③ 계약 갱신권을 행사하면서 전세매물 공급이 줄었다

④ 전세대출 규제 및 보증강화로 임대인이 전세를 월세로 전환하면서 전세매물이 줄었다

→ 전월세 상승세가 나타나지만, 그 원인이 언론에서 주장하는 위 4가지 정부 규제에 있다고 단정하기 어렵다.

윤석열 정부 시기 인허가와 착공 물량 급감, 재건축·재개발 이주 수요증가, 매매가 상승에 따른 전세가 상승, 갱신 증가 등 다양한 원인이 복합적으로 작용한 결과다.

"서울 강북도 '월세 300만원'…잘못된 처방 고집 말아야" (한국경제, 2026. 6. 23)

"실거주 강화에 전세 매물 감소…서민 주거 불안 우려"(연합인포맥스, 2026. 6. 22)

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