'1억 내고 5억 전세' 막히나…李 지목 '전세대출 규제' 방향은

이재명 대통령이 지난 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 전세대출을 집값 폭등 주원인으로 지목하고 규제 강화 필요성을 언급하면서 금융당국이 곧 내놓을 추가 규제 방향에 관심이 쏠린다.

실수요자 혜택은 유지하면서도, '핀셋형' 공공 보증 한도 축소와 유주택자 전세대출 규제 추가 강화가 예상된다. 다만 전문가들 사이에선 매매-전세-월세가 모두 강세를 보이는 시장 상황에서 규제 효과와 부작용을 고려해 신중한 접근이 필요하다는 조언이 나온다.  

"전세대출 거의 무제한…집 가진 사람 굳이 해줘야 하나"이재명 대통령은 토론회에서 "전세대출이 서민 주거 안정을 위한 지원 정책이라는 측면이 있지만 집값 폭등의 주원인이 돼 조정할 때가 됐다"며 규제 강화 의지를 밝혔다.

이 대통령이 지적한 전세대출 관련 구체적인 검토 방향은 △보증비율 축소 △유주택자 규제 강화 △집주인의 전세보증금 반환 대출 적정성 문제로 요약된다.

이 대통령은 우선 "전세를 쉽게 하도록 서민을 지원해 준다며 전세대출을 거의 무제한으로 해줬다"며 "예컨대 집값의 60~70%가 전세보증금이고 이중 70~80% 정도만 보증해야 하는데 실상은 집값의 100%를 보증해 주니 전세사기까지 생겼다"고 지적했다.

또 "심지어 전세대출을 받아서 더 큰 집으로 옮겨야 한다는 경우도 있다"면서 "왜 이미 집을 가지고 있는 사람이 다른 데 전세를 얻는 것까지 굳이 대출해 줘야 하느냐"며 다른 참석자들의 의견을 물었다.

아울러 "(전세보증금 반환대출은) 사실 집 주인을 위한 것"이라며 "세입자를 위한 측면도 있지만 집값을 올리는 측면도 있다"고 말했다.

다만 전세보증금 반환대출에 대해선 이억원 금융위원장이 "세입자가 불안해하기 때문에 주거 안정 차원에서 필요하다"며 "세입자는 이 안전장치가 있어야 안심하는 부분도 있다"고 설명한 만큼, 추가 규제로 이어질지 미지수다.

보증 비율 추가 축소 여지…1주택자 전세대출 DSR 적용 확대
전세보증금반환보증은 한국주택금융공사(HF)와 한국주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 3개 기관에서 시행한다. 2008년 금융위기 시기 이명박 정부에서 1억 원 한도의 전세보증금반환 기관보증을 시작하며 '공공보증 전세대출의 시대'가 열렸다.

공공보증 한도는 서민 주거안정을 명목으로 박근혜 정부와 문재인 정부를 거치며 점차 상향됐다가, 2022년 집값 급락에 따른 전세사기 여파로 점차 낮추는 추세다.

이재명 정부 출범 전 전세보증금반환보증은 전세보증금과 목적물 선순위채권의 합이 이들 보증기관이 인정하는 주택가격의 90%를 넘지 않으면 보증을 제공했는데, 지난해 6.27 대책에서 수도권과 규제지역에 대해서만 '80%'로 줄였다.

이 보증비율은 얼마든 추가로 줄어들 여지와 명분이 있다는 게 부동산금융 전문가들의 지배적인 시각이다. 정책대출이 아니라도 공공보증으로 전세대출이 시행되기 때문에 보증비율이 높으면 금융회사로선 여신심사를 까다롭게 할 유인이 떨어지고, 이로 인해 시중에 상당량의 유동성이 전세보증금 명목으로 풀려 전셋값과 집값을 올렸다는 지적을 받아온 터다.

다만 유주택자 전세대출의 경우 이미 시행 중인 규제만으로도 대출이 쉽지 않아, 추가 규제를 하더라도 효과가 크지 않을 거란 관측도 있다.

지난해 9.7 대책에서 1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출 한도를 2억 원으로 일원화했고, 10.15 대책에선 1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영토록 했다.

이밖에도 서울 전역과 경기도 핵심지역이 투기과열지구로 묶여 있어 전세대출 보유 차주의 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 취득과 규제지역내 3억 원 초과 아파트 취득자의 전세대출이 제한된다. 주택 구입시 세입자 전세대출로 마련한 보증금으로 잔금을 치르는 방안도 막혀 있는 상황이다.

이에 추가 규제로는 전세대출의 '이자상환분'이 아니라 '대출총액'까지 DSR 적용 범위를 확대하는 방안이 거론된다. 현재 DSR 규제는 40%로, 원리금상환액이 연소득의 40%를 넘지 않는 만큼만 대출이 가능하다. 여기에다 금리인상에 대비하는 단계별 스트레스 DSR까지 시행되고 있어 실제 대출 가능 금액은 더 낮아지게 된다.

청년·신혼·서민주거 예외 두는 '핀셋 규제'로 6·27과는 차별화
이번에 전세대출 규제가 추가로 강화되더라도, 청년·신혼·서민주거에 대해선 예외를 두는 '핀셋 규제'로 6.27대책과는 차별화될 것으로도 보인다.

이 대통령은 "청년, 신혼부부, 생애 최초, 서민 주거 등에 대해서는 구체적으로 타당성 있게 핀셋형으로 지원해줘야 한다"며 예외를 둘 필요성을 부연했다.

앞서 6.27대책 때는 정책대출인 버팀목 전세대출 최대한도를 일반의 경우 수도권 1억 2천만 원, 지방 8천만 원으로 제한하면서 기존 우대 수요자에게도 똑같이 한도를 제한했다. 이로 인해 청년 수요자의 버팀목 전세대출 한도는 전 지역 2억 원에서 1억 5천만 원으로, 신혼부부 등은 수도권 3억 원·지방 2억 원에서 각각 2억 5천만 원·1억 6천만 원으로, 신생아가 있는 가정은 전지역 3억 원에서 2억 4천만 원으로 낮아진 상태다.

우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 이번 전세대출 규제 방향에 대해 "전면적으로 전세대출을 여기서 더 추가로 줄이기보단, 실수요자는 보호하고 투기성 수요자 또는 비거주 1주택자의 추가 전세대출과 수도권 규제 지역은 대출규제를 강화하는 부분으로 갈 것 같다"고 예상했다.

특히 현재 부동산 시장에서 매매-전세-월세가 이른바 '트리플 강세'를 보이고 있는 만큼 규제 시행 시기에 신중해야 한다는 조언도 있다.

신한프리미어패스파인더 양지영 전문위원은 "전세대출 자체가 지금도 어려운 상황에서 대출규제를 강화하는 건데, 사실 전월세 물량이 풍부할 때는 이런 수요억제책을 펴도 영향이 크지 않겠지만, 지금처럼 전세 물량이 없는 상황에서 대출을 더 옥죈다면 시장의 불안을 좀 더 키울 수 있다"고 우려했다.

함 랩장은 "고가 전세 주택에 대한 보증한도를 축소하는 것은 의미가 있을 수 있다"면서도 "전세라는 제도 자체가 실거주를 목적으로 좀 더 나은 여건에서 거주하기 위해 대출을 받는 의미도 있어서 서민 임대차 시장과 직결되는 이슈인 만큼 급격한 대출 위축보다는 시장의 전세 매물량과 가격 불안 등 부분과 조화를 맞출 필요는 있을 것 같다"고 말했다.

7월 말~8월 초 세제개편안 발표 맞물려 공개…시행 시기도 관심
정부는 오는 27일 한성숙 국무총리 주재로 2차 부동산 대토론회를 열고 추가로 국민 의견을 수렴한다. 이어 재정경제부의 세제개편안 발표와 맞물려, 국토교통부의 공급 대책, 금융위원회의 금융 규제가 확정·발표될 예정이다.

금융위 관계자는 정책 발표시기와 관련해 "7월 말~8월 초가 될 것 같다. 2차 토론회 내용들이 정리되고 나면 발표가 될 거고, 아직 구체적인 날짜는 안 나온 걸로 알고 있다"고 말했다.

발표되는 정책 시행 시기와 관련해선 "일반적인 조치 사항으로 즉각 시행할 수 있는 조치도 있지만, 행정지도 사안의 경우 바로 시행은 어렵고, 규정 변경이 필요한 경우 예고-심사-금융위 상정과 의결 등 절차를 거쳐야 한다"고 설명했다.

6.27 대책 때 버팀목 전세대출 한도 하향은 익일 바로 시행했고, 전세대출 보증비율 강화는 7월 21일 시행해 한 달 정도 준비 기간을 뒀다. 10.15 대책 때 1주택자 이자상환분 DSR 반영은 행정지도와 감독규정 개정을 거쳐 같은 달 29일 바로 시행에 들어갔다. ...