Empréstimo com garantia surge como opção para acessar grandes valores e juros menores

O mercado de crédito no Brasil iniciou o ano de 2026 em forte ritmo de expansão para uma modalidade que vem se consolidando como uma das principais alternativas para pessoas físicas e empresários: o empréstimo com garantia de imóvel. Também conhecido como Home Equity, o produto registrou, no primeiro trimestre deste ano, um volume recorde de concessões que somou R$ 3,166 bilhões, o que representa uma expressiva alta de 25,83% em relação ao mesmo período do ano passado. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), cuja série histórica teve início em 2018.
Este crescimento robusto acontece em um cenário econômico em que as linhas de financiamento tradicionais continuam caras para as famílias brasileiras. Pressionado por projeções de que a taxa Selic sofrerá quedas mais lentas e menos acentuadas do que o esperado até o fim do ano, o consumidor encontra no empréstimo com garantia de imóvel uma estrutura financeira mais saudável e sustentável.
"Durante os últimos anos, o home equity tem crescido no Brasil, impulsionado pelo aumento das taxas de juros em outras linhas de crédito e pela busca por alternativas mais sustentáveis de endividamento. Ainda assim, o produto representa uma fatia pequena do mercado quando comparado a países mais desenvolvidos, mas com um bom espaço para expansão. É uma modalidade eficiente quando bem utilizada, contudo, como toda decisão, precisa entender as condições contratuais. Em um cenário de maior acesso ao crédito, informação continua sendo o principal aliado do consumidor para tomar decisões mais seguras e conscientes." — Sthefanny Martins - Especialista em empréstimo com garantia de imóvel do Bari
O Impacto regulatório e estrutural no mercado
Um dos grandes catalisadores para o recorde histórico mapeado em 2026 é o Marco das Garantias, cuja regulamentação passou a vigorar a partir de norma do Conselho Monetário Nacional (CMN). A medida desburocratiza o setor e permite que um mesmo imóvel seja utilizado em mais de uma operação de crédito, ampliando a flexibilidade e o potencial de decisões estratégicas por parte dos proprietários.
Na prática da operação, o cliente utiliza um imóvel residencial ou comercial quitado (ou mesmo financiado) como garantia à instituição financeira. Por reduzir drasticamente o risco de inadimplência para o credor, a modalidade possibilita a liberação de valores significativamente mais altos, até 60% do valor total de avaliação da propriedade, com prazos estendidos de pagamento que podem chegar a 20 anos.
Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?
Para compreender o avanço dessa linha de crédito, é necessário entender a mecânica operacional do Home Equity. O funcionamento da modalidade é fundamentado em uma estrutura simples: o cliente utiliza um imóvel que já possui, como uma casa, sobrado ou apartamento residencial, e até mesmo salas comerciais e escritórios, como garantia de pagamento junto à instituição financeira. Em troca desse colateral, o banco libera um montante de recursos proporcional ao valor avaliado da propriedade, permitindo que o cliente continue utilizando e usufruindo do bem normalmente, sem precisar abrir mão do seu lar ou ponto comercial.
A principal razão que torna o empréstimo com garantia de imóvel vantajoso é a segurança que o banco detém ao longo de toda a operação. Como a propriedade serve de lastro para o pagamento, o risco de inadimplência para a instituição credora diminui de forma drástica. É precisamente essa redução do risco sistêmico que viabiliza a oferta de condições comerciais altamente atrativas se comparadas às de outras linhas tradicionais sem garantia. O modelo se destaca no mercado por meio de três pilares estruturais:
Taxas de juros reduzidas: o custo total da operação é significativamente menor, tornando o pagamento sustentável ao longo do tempo.
Prazos de pagamento estendidos: o período para quitar a dívida pode atingir de até 20 anos, o que dilui o saldo devedor e resulta em parcelas mensais menores, que se ajustam com facilidade ao orçamento do cliente.
Valores de crédito elevados: as instituições costumam liberar um percentual alto de crédito, 60% do valor total de avaliação de mercado do imóvel, servindo como uma proteção financeira equilibrada para ambas as partes.
Critérios de aceitação e avaliação das propriedades
O processo de contratação exige critérios rigorosos de aceitação por parte das instituições financeiras, uma vez que a propriedade precisa apresentar viabilidade para assegurar a operação. O imóvel passa por uma auditoria técnica e legal baseada em três fatores principais: documentação jurídica, localização geográfica e estado físico da estrutura.
No âmbito legal e de documentação, o ponto de partida é a matrícula do imóvel, que deve estar devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis e atualizada. É nesse documento que consta todo o histórico legal da propriedade, a identificação dos responsáveis anteriores e a verificação de possíveis ônus. Outra exigência fundamental é a ausência de pendências financeiras, como débitos de IPTU, taxas condominiais em atraso ou disputas judiciais que possam embargar o bem. Adicionalmente, documentos como a planta do imóvel e o "Habite-se", certidão emitida pela prefeitura que atesta que a construção seguiu as normas locais, são indispensáveis para o andamento do processo.
A localização e o valor de mercado também exercem influência direta na liquidez do bem. De modo geral, as instituições financeiras concentram a aceitação em propriedades situadas em áreas urbanas consolidadas, que disponham de infraestrutura básica completa (saneamento, pavimentação, energia elétrica) e proximidade com serviços essenciais, como escolas e comércios. Para atestar o valor real, engenheiros especialistas realizam uma vistoria presencial ou técnica a fim de garantir a compatibilidade com o mercado imobiliário da região.
Quanto às condições físicas, o imóvel deve estar habitável e em bom estado de conservação, livre de problemas estruturais graves (como rachaduras profundas ou infiltrações severas) que possam depreciar seu valor. Imóveis residenciais e comerciais estruturados apresentam aprovação rápida, ao passo que terrenos não edificados, propriedades rurais ou galpões específicos costumam enfrentar restrições severas ou necessitar de análises customizadas.
Planejamento financeiro
Especialistas apontam que a segurança jurídica do setor é elevada e o índice de inadimplência severa é reduzido. Estatísticas de mercado do Banco Bari revelam que a taxa de contratos que chegam efetivamente à fase de leilão do imóvel situa-se historicamente em um patamar muito baixo, variando anualmente entre 0,8% e 1,3%.
Para que a contratação seja bem-sucedida, o foco deve estar ancorado em educação financeira e destinação correta do recurso. Instituições atuantes recomendam que a modalidade seja priorizada para finalidades estratégicas e estruturais, tais como a consolidação e quitação de dívidas mais caras, a organização orçamentária global ou o investimento de capital em negócios próprios, evitando-se o uso do montante para consumo imediato.
Os custos acessórios da contratação, que incluem a avaliação técnica do imóvel, o registro em cartório e os seguros obrigatórios previstos em lei, são detalhados de forma transparente ao longo do processo pelas instituições de referência, sendo formalizados e quitados apenas no momento de assinatura do contrato, sem qualquer tipo de exigência de pagamento antecipado.
Sobre o Banco Bari
Com mais de 31 anos de atuação e sede em Curitiba, o Banco Bari é pioneiro em empréstimo com garantia de imóvel no Brasil. A instituição reúne nove empresas com competências complementares, permitindo que toda a cadeia de concessão, gestão e securitização de crédito seja realizada internamente. Além de sua expertise em empréstimo com garantia de imóvel, o Banco Bari oferece soluções como empréstimo consignado, investimentos e securitização imobiliária. ...