Crise na oferta de aluguéis no Rio: veja como Barcelona, Nova York, Paris e Japão regulam locações por temporada

Veja como Barcelona, Nova York, Paris e Japão regulam locações por temporada
O avanço dos aluguéis por temporada, por meio de plataformas digitais, tem provocado discussões sobre moradia em cidades turísticas ao redor do mundo. Enquanto moradores reclamam da redução da oferta de imóveis para locação tradicional e da alta dos preços para compra, governos locais têm adotado regras para limitar esse tipo de hospedagem.
No Rio de Janeiro, onde o tema voltou ao centro do debate diante da dificuldade de encontrar imóveis para aluguel de longo prazo, ainda não existe uma regulamentação específica. Um projeto em tramitação na Câmara Municipal pretende estabelecer regras para a atividade.
A discussão, no entanto, está longe de ser exclusiva da capital fluminense. Veja como outros destinos turísticos lidam com o problema.
Barcelona: fim das licenças até 2028
Protesto em Barcelona
Reprodução/RJ2
Barcelona adotou uma das políticas mais rígidas do mundo contra os aluguéis de curta temporada. Em 2024, a prefeitura anunciou que vai cancelar, até 2028, todas as mais de 10 mil licenças de apartamentos destinados exclusivamente ao aluguel turístico. A intenção é que esses imóveis retornem ao mercado residencial.
A medida foi anunciada após protestos de moradores, que atribuem parte da crise habitacional ao crescimento das plataformas de hospedagem.
Nova York: aluguel só com o anfitrião presente
Em Nova York, uma lei praticamente inviabilizou o aluguel de apartamentos inteiros por poucos dias.
Pelas regras, imóveis residenciais não podem ser alugados por menos de 30 dias, salvo algumas exceções. Para receber hóspedes por temporada, o proprietário deve morar no imóvel, permanecer no local durante toda a estadia e receber, no máximo, dois hóspedes por vez.
Paris: limite de 120 noites por ano
Na capital francesa, imóveis usados como residência principal podem ser alugados por temporada por até 120 noites ao ano.Quem ultrapassa esse limite precisa registrar o imóvel como estabelecimento comercial, ficando sujeito a regras e tributação diferentes.
Japão: limite nacional de 180 dias
Japão tem lei que limita o aluguel por temporada a 180 dias por ano
Reprodução/RJ2
O Japão também criou uma legislação específica para plataformas de aluguel por temporada. A chamada Lei Minpaku estabelece um limite de 180 dias de locação por ano e obriga todos os proprietários a registrarem os imóveis junto ao governo.
Brasil ainda discute regras nacionais
No Brasil, não há uma lei federal que regulamente os aluguéis de curta duração. A ausência de regras específicas faz com que disputas entre proprietários, condomínios e plataformas frequentemente acabem na Justiça.
Um julgamento pendente no Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve fixar uma tese sobre o tema, que poderá orientar decisões em todo o país.
Enquanto isso, a Câmara dos Deputados analisa pelo menos dois projetos de lei sobre locações por temporada. Ambos defendem que esse tipo de contrato seja tratado como locação, e não como serviço de hospedagem.
Os textos, porém, divergem em um ponto importante: um permite que condomínios proíbam a atividade, desde que isso esteja previsto na convenção; o outro impede esse tipo de restrição e também limita a criação de regras por estados e municípios.
Rio discute cadastro e cobrança de ISS
Na Câmara Municipal do Rio, um projeto apresentado neste ano propõe regulamentar a hospedagem por aplicativos.
Entre os principais pontos estão a criação de um cadastro municipal simplificado para proprietários, a obrigação de as plataformas fornecerem informações ao município para fiscalização tributária e a cobrança do Imposto Sobre Serviços (ISS).
Segundo a Associação de Locadores por Temporada, o Rio tem mais de 90 mil anúncios de hospedagem em plataformas digitais.
Enquanto alguns cariocas se sentem prejudicados por esse formato, as oportunidades com os aluguéis por temporada também ajudam outros moradores da cidade.
O prédio na região central do Rio foi a escolha da psicóloga Milca Ataídes para comprar o primeiro apartamento, ainda na planta. Ela se mudou para o imóvel em março de 2025, mas, poucos meses depois, decidiu transformá-lo em uma acomodação para aluguel por temporada.
Segundo Milca, a decisão veio ao perceber a procura por esse tipo de hospedagem na região. "Eu já vi um potencial aqui. Alguns vizinhos já compraram para isso. A região estava tendo muita procura. Aí eu decidi morar em um lugar maior, no bairro onde eu já morava, e experimentar."
Ela conta que se preparou antes de anunciar o imóvel.
"Fiz um curso, estudei, decorei tudo do jeito que eu amo decorar. Em menos de 24 horas, tive as primeiras duas reservas. E dali encheu."
Petrópolis cobra imposto das plataformas
Em Petrópolis, na Região Serrana, a prefeitura conseguiu na Justiça o direito de cobrar ISS das plataformas de aluguel por temporada.
A decisão do Tribunal de Justiça foi tomada em julho do ano passado, mas, segundo o município, nenhum valor foi recolhido até agora. A administração afirma que as empresas devem cerca de R$ 1,2 milhão e informou que já protestou esses débitos.
A prefeitura estima que a cidade tenha cerca de 3 mil anúncios de hospedagem, número que aumenta nos períodos de alta temporada e feriados.
Reforma tributária pode mudar mercado
Além das propostas de regulamentação, especialistas avaliam que a reforma tributária poderá influenciar o mercado de aluguel por temporada nos próximos anos.
A Lei Complementar nº 214 prevê a incidência dos novos tributos sobre proprietários que tenham quatro ou mais imóveis destinados à locação e receita anual superior a R$ 240 mil. A implementação será gradual até 2033.
Segundo Wilson Martins, assessor parlamentar do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RJ), a mudança pode elevar significativamente a carga tributária desse perfil de proprietário, o que tende a incentivar a migração de parte dos imóveis hoje destinados ao aluguel por temporada para o mercado de locação tradicional.
📱Baixe o app do g1 para ver notícias do RJ em tempo real e de graça ...