바닥 모를 부산상권…미분양 건물 통째 경매도

- 임대수익 감소·미분양 악순환- 지역경제 활력 저하 심화 우려부산 상권 침체가 장기화하면서 지역 상업용 부동산시장까지 흔들리고 있다.

상가·오피스텔·근린시설 경매가 올 들어 크게 늘어난 데다 최근엔 건물 전체가 통째로 경매에 부쳐지는 사례가 잇따른다.

자영업 폐업과 공실 증가, 건물주의 금융 부담이 맞물리면서 지역 상권의 부실이 상업용 부동산 시장 전반으로 확산한다는 분석이다.27일 부동산 정보 플랫폼 부동산지인에 따르면 지난달 부산지역 경매 진행 건수는 2109건으로 집계됐다.

2009년 이후 월간 경매건수가 2000건을 넘어선 건 처음이다.

가장 눈에 띄는 변화는 상업용 부동산 경매건수의 급증이다.

올해 6월 부산의 상가·오피스텔·근린생활시설 경매 건수는 총 987건으로 전체의 46.8%를 차지했다.

1년 전까지만 해도 상업용 부동산과 아파트, 연립·다세대의 경매 비중은 20~30%대로 큰 차이가 없었지만, 지난해 하반기부터 상업용 부동산이 가파르게 늘면서 전체 경매물건의 절반을 차지하고 있다.

특히 아파트와 연립·다세대는 지난해 말까지 감소세를 보이다 최근 들어 증가세로 돌아선 반면, 상업용 부동산은 지난 1년간 두 배 이상 증가하며 전체 경매 건수를 끌어올린 것으로 나타났다.전문가들은 기존 상권 침체와 신규 개발사업 부실이 맞물린 결과라고 분석한다.

지역 소비 부진 장기화로 폐업 및 점포 공실이 늘면서 임대수익이 줄어든 건물주가 대출 등 금융비용을 감당하지 못해 경매 매물이 쏟아지고 있다는 것이다.

실제 중소기업중앙회에 따르면 올해 상반기 부산지역 노란우산 폐업공제금 지급 건수는 3911건으로 지난해 같은 기간 3572건보다 9.5%나 증가했다.

지급액도 466억 원에서 557억 원으로 19.5% 늘었다.

여기에 상가와 오피스텔 분양시장까지 얼어붙으면서 사업비를 회수하지 못한 시행사의 미분양 사업장도 경매시장으로 유입되는 상황이다.박성민 한국부동산 경매분석원 대표는 “상가는 경기에 가장 민감한 부동산인 만큼 소비가 살아나지 않으면 경매 물건은 계속 쌓일 수밖에 없다”며 “최근에는 기존 상권뿐만 아니라 수영교차로, 연산교차로를 중심으로 상가와 오피스텔 분양까지 막히면서 시행사가 최초 분양도 마치지 못하고 경매로 넘어오는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

과거에는 개인 투자자가 대출을 감당하지 못해 일부 호실이 경매에 나왔다면, 최근엔 시행사가 개발한 건물의 상가와 오피스텔이 한꺼번에 경매시장에 등장하는 사례가 잇따르는 것이다.

경매 물량을 받아낼 매수세도 부족하다.

최근 1년간 상업용 부동산의 매각률은 13~25%에 머물렀고 낙찰가율도 감정가의 50% 안팎에 그쳤다.

경매 물건은 빠르게 늘어나고 있지만 이를 소화할 매수세는 부족해 유찰이 반복되는 상황이다.

강정규 동아대 부동산대학원장은 “관광객이 많이 찾는 일부 핵심 상권은 회복세를 보이지만 일반 근린상권은 소비 침체와 공실 증가가 이어지고 있다”며 “이 같은 양극화 속에서 폐업 및 상업용 부동산 부실의 악순환이 고착되면 부산 지역경제의 활력 저하도 심화될 수 있다”고 말했다. ※2026년 부산지역 용도별 경매건수(출처=부동산지인)시기/총경매건수/상업용/아파트/연립·다세대/기타1월/1443/719(49.83%)/226(15.66%)/369(25.57%)/129(8.94%)2월/1198/656(54.76%)/217(18.11%)/195(16.28%)/130(10.85%)3월/1543/714(46.27%)/291(18.86%)/336(21.78%)/202(13.09%)4월/1905/894(46.93%)/322(16.90%)/469(24.62%)/220(11.55%)5월/1942/901(46.40%)/384(19.77%)/448(23.07%)/209(10.76%)6월/2109/987(46.80%)/396(18.78%)/443(21.00%)/283(13.42%) ...