Castigos fiscales a los propietarios que suban el alquiler y los inquilinos podrán descontar el arreglo de desperfectos de la renta

El Gobierno llevará el próximo martes a Consejo de Ministros un real decreto con medidas en materia de vivienda que promete ser una «bomba de relojería», según califican en el sector residencial.

El texto para el que ya se adelantó que incluiría la recuperación de la congelación durante dos años de los contratos de alquiler que caduquen antes de 30 de junio de 2028, también contempla permitir a los inquilinos descontar de la renta los desperfectos que se niegue a abonar el propietario , la prohibición de cargar al arrendatario los seguros de impago o la eliminación de la fiscalidad ventajosa para las socimis con activos residenciales, según el borrador del decreto al que ha podido acceder ABC.

También se introducen bonificaciones fiscales para los propietarios que bajen las rentas y castigos para los que la suban.La batería de medidas que PSOE y Sumar han incluido en el decreto que contiene 69 páginas también aborda la regulación del alquiler temporal y de habitaciones.

En el primero de los casos, de su aprobación en adelante, los contratos de arrendamiento de vivienda temporal deberán prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario. «Dicha causa deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia.

La ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato lo privará de su naturaleza temporal y comportará su sumisión al presente título en las mismas condiciones que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato», se aclara en el texto.

Restricción a los contratos temporalesJunto a ello, también se concreta la duración del contrato de arrendamiento temporal, que no podrá ser inferior a 31 días y no podrá exceder el año. «En caso de que el contrato se hubiera concertado por una duración inferior a la máxima establecida y, llegada su fecha de finalización, siguiera existiendo el motivo que causó la temporalidad, aquél podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar nunca la duración máxima de doce meses en conjunto».

En el caso de que el contrato se exceda de 12 meses o se sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal entre las dos partes, este pasará a ser entendido como contrato de arrendamiento de vivienda habitual, una medida que busca acabar con el fraude que el Ministerio de Vivienda cree que se está produciendo con este tipo de alquileres.En el caso del alquiler de habitaciones, el decreto añade que la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.

En cuanto al alquiler de habitaciones e las zonas tensionadas, la renta del contrato unitario de la vivienda completa deberá referenciarse al índice que marca el límite de precios del alquiler.Uno de los puntos más polémicos para los propietarios es el que ambos partidos han pactado para resolver los entuertos con los inquilinos en caso de que surja algún desperfecto en la vivienda.

En este sentido, el decreto contempla que el arrendatario podrá requerir al arrendador, mediante comunicación por escrito, la reparación necesaria, adjuntando un presupuesto razonable para su ejecución y el arrendador dispondrá de un plazo de quince días para «aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación».

Si este extremo no se cumple, el inquilino tendrá derecho a ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras. «El coste de la reparación deberá ser razonable y adecuado a los daños y desperfectos que afecten a la habitabilidad y salubridad que se pretendan subsanar y quedar acreditado documentalmente», aclara el texto.De cara al final del contrato, el texto obliga a que propietario e inquilino hagan constar por escrito el estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. «En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación».

La medida persigue que el propietario no descuente parte o la totalidad de la fianza si entiende que el inmueble ha sido devuelto en malas condiciones.Entre el reguero de medidas propuestas por la coalición izquierdista también se impide la posibilidad de exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta «u otras coberturas análogas».

Castigo fiscal y bonificacionesEl polémico decreto también incluirá las bonificaciones fiscales a los propietarios que bajen la renta del alquiler, que el presidente del Gobierno anunció a principios de año como medida para incentivar la oferta.

Pero está también incluirá castigos para el que la suba.

En este sentido, los propietarios que en los nuevos contratos suban el precio del alquiler solo podrán disfrutar de una reducción en el IRPF de entre el 15 y el 40%, desde el 50% que se contempla actualmente (este permanecerá solo si se mantiene la misma renta en un nuevo contrato).

El peor de los casos se dará cuando se suban las rentas de un 20% en adelante.En el otro extremo, el propietario podrá deducirse el 100% de la reducción sobre las rentas derivadas del alquiler de vivienda en el IRPF cuando una vez acabado el contrato propietario e inquilino decidan firmar el mismo contrato sin subidas de precio o cuando en el caso de que haya un nuevo arrendatario, la renta inicial sea inferior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que marca el Ministerio de Vivienda.

En materia fiscal, el decreto también permitirá a los ayuntamientos aplicar un recargo del IBI del 50% y en el caso de los titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, este recargo podrá ser de hasta el 100 por ciento de la cuota líquida del impuesto.Coto a las socimisEn el caso de las socimis con activos residenciales, el decreto aguarda un duro golpe a su existencia.

De salir adelante el decreto, se les aumentará el gravamen del 15 al 25% sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución.

Solo podrán salvarse si destinan el 80% de sus viviendas destinadas al alquiler a precio asequible.

En este caso se les reducirá el tributo un 50%.Fuentes del sector tildan la propuesta legislativa del Gobierno de «un ataque directo al que quiera construir para alquiler». «Están tratando a los propietarios como los culpables de una crisis de vivienda que se ha generado por no hacer políticas en materia de vivienda enfocadas a incentivar en vez de perseguir», añaden. ...